土地市场宏观调控成效分析

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1、土地市场宏观调控成效分析摘要：文章以河南省为例，利用河南省国土资源厅和河南省统计局发布的2003-2007年《河南省国土资源综合统计年报》和《河南省国民经济和社会发展统计公报》中的相关数据，分析了我国土地市场宏观调控政策所取得的实际效果,探讨了土地市场宏观控制中存在的问题，提出了改进措施。关键词：土地市场;宏观调控;成效土地市场调控源于19世纪末，市场失灵是政府对土地市场进行调控的主要原因，其目的一是对土地利用中各种不利外部因素的控制；二是对土地资源的垄断和土地投机的控制。自2003年下半年以来，我国政府针对局部地区出现

2、的固定资产投资增幅过大、耕地面积大幅度减少等现象，出台了一系列土地市场宏观调控政策，其主要目的一是遏制盲目投资和低水平重复建设，防止经济过热，保障国家宏观经济平稳运行；二是保护土地资源特别是耕地资源，以确保国家的粮食安全。土地市场宏观调控的主要内容包括土地供应总量调控、土地供应结构调控、土地供应方式调控、土地价格调控、土地收益分配调控等多个方面。本文利用河南省国土资源厅和河南省统计局发布的2003-2007年《河南省国土资源综合统计年报》（内部资料）和《河南省国民经济和社会发展统计公报》中的相关数据，以河南省为例，分析了

3、土地市场宏观调控政策所取得的实际效果，探讨了土地市场宏观控制中存在的问题，提出了改进措施。一、土地市场宏观调控的成效（一）土地供应总量和新增建设用地总量分析土地供应总量特别是新增建设用地供应总量是影响国家经济发展速度和效益的重要因素，控制土地供应总量特别是控制新增建设用地总量对于遏制盲目投资和低水平重复建设，促进土地的集约、节约利用，保护耕地资源，保障国家宏观经济平稳运行具有重要意义，是调控宏观经济运行的重要手段。但从表1可以看出,2003-2007年5年间，河南省土地供应总量和新增建设用地总量除2005年由于受"三个暂

4、停”政策（暂停农用地转用审批、暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地利用总体规划的修改、暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改）的影响有显著的减少外，其他年份均有不同程度的上升，上升幅度最大的是2006年，与2005年相比，土地供应总量增幅高达50.3%,新增建设用地在土地供应总量中的比重也由35.91%上升为56.16%o2006年之所以有较大幅度的增长，其客观原因是由于“三个暂停”政策使得原本应在2005报批的土地推迟到了2006年，从而造成了2006年的土地供应总量和新增建设用地供应总量激增。但从整体上看，土地供应

5、总量和新增建设用地总量在土地供应总量中所占的比重仍呈上升趋势。由于新增建设用地主要来源于对农用地的征用，因此，新增建设用地的增加意味着更多的农用地转化为建设用地，这说明土地市场宏观调控政策无论是在土地供应总量的控制上还是在对农用地的保护上均未收到预期的效果。（二）土地供应方式分析目前我国国有建设用地供应方式主要有土地出让和土地划拨两种，土地出让方式又分为土地协议出让、土地招标出让、土地拍卖出让和土地挂牌出让等四种。以划拨方式出让土地使用权是计划经济的产物，作为一种保障性用地方式,在我国的社会经济发展中发挥了重要的保障作用

6、，在一定程度上促进了社会经济的发展。但随着社会主义市场经济体制的逐步建立，划拨与有偿两种方式（即俗称的“双轨制”）并存的供地制度，日益显现出弊端：一是划拨用地成本低，一定程度上导致盲目圈占土地，低效、粗放利用土地的现象屡禁不止，节约集约用地机制难以建立；二是划拨供地政策为一些单位和个人投机寻租留下了空间，有的甚至凭借国家划拨供地政策圈占、囤积土地。基于以上原因，国家将优化土地供应方式作为土地市场宏观控制的重要内容，严格限定土地划拨的范围。从表2和表3可以看出，河南省在2003-2007年五年间国有土地的供应以出让方式为主

7、，占土地供应总量的70.05%,划拨用地占23.31%o但在严格限定划拨范围的2006年，划拨用地面积占供地总面积的比例仍高达27.17%,划拨比例不降反升，这种不正常现象值得反思。此外，在出让的国有土地中,协议出让仍占出让土地总面积的58.74%,远髙于其他出让方式。但值得注意的是,协议出让的比例呈逐年下降的趋势，而挂牌出让的比例则呈逐年上升的趋势，这说明土地市场宏观调控政策在土地供应方式上收到了一定的效果。（三）土地供应结构分析优化土地供应结构，促进产业结构调整和产业优化升级,是土地市场宏观调控的又一项重要任务。由表

8、4可以看出，在2003-2007年河南省出让的国有土地中，工业仓储用地高居第一位，占出让土地总面积的47.78%,其次是住宅用地，占出让土地总面积的30.93%,但住宅用地的供地面积呈现逐年上升的趋势。在所供的住宅用地中，普通商品房和经济适用房的供地面积呈现逐年增加的趋势，而别墅、高档公寓则在2003年以后供地面积为