商业地产开发运营策略研究

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1、商业地产开发运营策略研究摘要：近年来，在国内诸多媒体屮频繁出现商业地产这一新型名词。由此长期以来受到计划经济体制的影响，在传统观念中，房地产与商业是两个泾渭分明的行业，彼此并无较大联系。然而随着市场经济制度的不断完善与发展，房地产行业持续火热，并将影响范围拓展到了商业领域，使商业地产处于持续升温状态。改革的发展带动了社会经济的火热发展，同时拓宽了零售行业的需求，致使传统的批发市场已经不能满足零售行业的发展需求，此时商业房地产便成为了商业地产发展的主要推动力。本文主要以商业地产作为切入口，探讨了其开发与运营的有效策略。关键词：商业地产开发运营策略商业地产的类型是多元化的，包括购物屮心、步行

2、街、复合商城、专业市场等。其中购物中心属于其中最为常见的商业地产形式，一般在同一建筑物内，面积较大，且服务设施较为健全，有统一的管理团队。步行街则并不同于购物中心，它并不能实现统一性的管理，•且市场定位也并不一致，主要是基于便于物业出售的H的，一般以街道作为形态。复合商城则是集步行街与购物屮心于一体的商业地产，面积十分庞大，且必须拥有带动市场运作的主力商家。专业市场则主耍是指类别鲜明的销售、贸易或批发市场，同样无法实现统一管理。然而最近几年来，为抑制房产过热，国家采取了有效的宏观调控政策，同时促使暴利的房产行业止朝向微利迈进。同样商业地产运营模式在取得一定的成就的同时也暴露了许多鲜明的问

3、题，特别是在商业地产的开发与营运等方面。以下首先分析了商业地产开发运营过程中岀现的问题，然后提岀了其优化策略。一、商业地产在开发及运营过程屮存在的主要问题(-)开发营销思路存在偏差大部分地产运营商在开发经营方面更偏向于担任出售后便置Z不管的角色，习惯在完成地产开发与出售后，放任自流，期望最大限度地缩短地产开发的循环周期，在规划方面过分注重“卖”，而忽视了后续的物业规划与管理。导致商业地产的开发运营通常呈现出销售火爆，而经营日趋萧条的现状。此种开发营销方案对后期运作是极其不利的。半大型购物中心被拆卸成零售商铺后，便无法实现统一化的管理，因此，较难获取根本性的成功。此外，由于地产开发性并不能

4、够实现一次售空所有地产，一方面会导致银行预借债务的拖欠，另一方面也会引发业主的争端，触发社会矛盾。(二)商业地产在开发过程中对银行贷款的依赖性过人首先，由于大型商业地产的开发与建设需要耗费巨大的资金，在国外,开发商拥有坚强的基金后盾支撑。但就国内房产发展情况而言，大部分商业设施的建设均建立在银行贷款支撑的前提下。一般开发商自我持有资本在开发资金屮所占的比例甚微，在整个项目的开发与运营过程屮，银行贷款资金所占有的比例超过80%。若项目在预定计划中竣工并投入运营，获取投资回报的时间也必须超过7年以上，且如果在市场并不景气的情况下,由于长时间内投资盈亏达不到相对平衡，则会触发债务风险，导致不良

5、信用贷款的形成。同时为防止此类现象的产生，部分以银行为主的金融部门已经将房产开发上所提供的自由资金比例提升到了30%左右。由于商业地产在开发过程中对银行贷款依赖性较强，缺乏独立性，此项政策的实施则对其造成了较为严重的负面影响。（三）商业地产的开发一般存在着表层的形象问题全国范围内掀起了商业地产热，不少城市建立了诸多大型的商场及购物中心，较多地区的政府部门出于市政形象方面的考虑，抛开当地的经济发展状况，为发挥英强大的市政效果，而选择宏观引导商业地产的开发，从侧面忽视了商业地产定位布局的科学性，忽视了其商业功能的发挥，一味重视景观耍求，导致诸多商业地产项目陷入了招商困难的处境，影响了后期的运

6、营丁作。二、商业地产开发运营的主要策略（一）市场推广策略最近几年来，随着商业地产的持续火热，同时带动了其他行业的良性发展。在商业地产的开发、运营过程中，营销方案策划、招商、商业管理等方面的行业均得到了不同程度的配合发展，并与商业地产开发共同形成较为完整与系统的地产运营链条。与商业招标、管理不同，市场推广所涉及到的内容比较广阔，专业性较强。一般开发商并不具备较为专业的市场推广能力，基本上所冇的商业地产开发商均会选择专业程度较高的营销策划公司来担当地产营销推广的角色。因此，为优化商业地产开发运营的效率，提高市场推广的有效性，开发商必须重视市场推广人员的选择，首先需要确保纳入选择的专业市场推广

7、代理公司在商业零售等方面有其专业化的分析理解能力，能够独立提出市场推广的不同建议，且能够准确把握已经开发市场的实际运营情况，做好客户的评价处理工作。商业地产开发商在根据条件确立合作对象后，在实际运营过程中，还需选择具备全方位经验的代理合作公司，使其处于运营的积极地位。确立市场推广策略后，展开主力招商，将白货公司作为营业的重点形态，在相对而言规模较大的以零售产业作为营销核心的地产中入驻较为大型的百货公司，并通过其强大的品牌辐射力度进而