商品房高空置率原因探析

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1、商品房高空置率原因探析［作者簡介］徐正林(1964—),男,湖北武漢人，湖北大學商學院副教授，博士，碩士生導師，研究方向為企業管理；苗媾(1979-),女，湖北興山人，湖北大學商學院碩士研究生，研究方向為土地經濟與房地産管理［摘要］隨著中國經濟的迅速發展，房地産業取得瞭長足進步。但中國房地產市場由於自身發展還不完善，機制尚不健全,國傢對其宏觀調控的各項政策仍處於摸索過程中，因此暴露瞭不少問題，其中較為值得關註的就是商品房空置面積居高不下。應采取調解住房供給結構性矛盾、平抑商品房價格、加強監督和管理及采取一系列優惠等措施。解決中國

2、房屋空置率過高的問題［關鍵詞］房地產；商品房；空置面積［中分類號］F293.35［文獻標識碼］A［文章編號11003-3890(2006)12-0028-04改革開放以來，中國經濟發展迅猛，近幾年房地産業也在其強勁拉動之下迅速成長，逐漸成為中國的支柱性産業。然而，由於房地産市場自身發展還不完善，機制尚不健全，且國傢對其宏觀調控的各項政策仍處於摸索過程中，因此在整個行業發展的同時暴露瞭不少問題，其中較為值得關註的就是商品房空置面積居高不下，甚至有愈演愈烈之勢空置是指房屋在流通過程中，處於供出售或供出租的狀態。在正常情況下，商品房空

3、置率過低，在求大於供的市場環境下，為開發商推動價格走高、獲取高收益提供瞭便利，但同時也抑制瞭居民的消費偏好，導致消費需求不足；空置率過高、空置期限過長意味著供大於求，房屋利用率低，這會促使開發商改變經營策略，降價促銷或減少房屋的供給，以尋找市場新的均衡點一、現狀分析最近幾年，中國每年的房地産投資增速都很快，2003年和2004年的投資增速甚至達到瞭30%。高投資增速使得短短幾年內中國商品房的供給極大地滿足瞭人們居住、投資的需求。但廣泛存在的房地產投機現象以及一些開發商的違規行為，又掩蓋瞭房地產市場的真實供需。從2005年上半年開

4、始，國傢出臺瞭一系列宏觀調控措施來規范、糾正房地產市場的行為，房地產市場的真實供需逐步顯現。但是，由於消費者對未來政策和房價走勢難以確定，消費心理發生逆轉，因而導致購房需求大幅下降。國傢統計局數據顯示，2005年前11個月，商品房空置面積達1.14億平方米，比2004年同期增長14.2%,規模超過2005年上半年房屋竣工面積。表1給出瞭中國一些城市的商品房空置面積及增長幅度透過表1中的數據，可以看到中國房地產市場中商品房空置面積過多、增幅過快的情況確實很嚴重，其中，上海和蘇州尤為突出。截至2005年底，上海的空置面積達到瞭100

5、0萬平方米,接近瞭1996年、1997年空置房的頂峰時期；而蘇州的空置面積也達到瞭325.73萬平方米，是2004年同期的2.5倍，之所以出現這麼大面積的商品房空置，筆者認為有如下原因二、原因探究1.商品房市場住房供需錯位，高檔住宅供應過多，引起中低價位住宅以及經濟適用房供應數量大幅下降，這種現象也就是業界所謂的住房供給結構性矛盾所致。房地產市場和其他任何市場一樣，都存在著對其特定商品的供給與需求，一般而言，對住房的供需一致才能達到市場平衡。上海福納市場咨詢公司去年曾經進行瞭一次關於中小戶型房屋的市場調查，調查結果表明：從市場需

6、求來看，81平方米〜100平方米的需求比例高達48%,幾乎占據半壁江山，其後為101平方米〜130平方米（17%）和61平方米〜80平方米（16%）。這三部分累計達到瞭81%。但一些開發商在行業暴利的支配下，無視市場主流需求，大大減少小戶型、中低檔商品房和經濟適用房的供給，轉而大量提供大戶型、高檔商品房和別墅，造成小戶型、中低檔商品房和經濟適用房供不應求，而高檔商品房和別墅入住率低、大量閑置，正是這種供需錯位直接導致瞭商品房空置規模快速上升2.商品房價格瘋漲，超過消費者的承受能力，引致商品房市場有效需求不足。根據經濟學原理，當商

7、品價格較低時，有較多的消費者願意購買；而在價格較高時，隻有較少的消費者願意購買。同理，在商品房市場中，當房價很高或其增幅比消費者的收入增幅要大的多的時候，就會大大超過消費者的實際購買力，從而減少購房需求，導致商品房空置面積增加。以北京為例：2005年1月〜9月，全市商品期房買賣平均價格為737元/平方米，同比上漲瞭1460元，平方米，漲幅為24.7%。其中，商品住宅期房買賣價格為6758元，平方米，同比上漲瞭1177元，平方米，漲幅為21.1%0同期，全市商品房買賣成交21萬套，面積2604.6萬平方米，同比分別下降13.2%、

8、8.7%。商品房價格上揚，但消費者的購買力並沒有以同樣的幅度和速度上揚。於是，過高的商品房價格和偏低的居民收入就抑制瞭城鎮居民對商品房的有效需求，從而造成大量商品房空置1.超額利潤當道，部分開發商“捂盤惜售”，造成商品房空置率繼續攀升。利潤最大化是開發商的終極目