商品房空置率对房地产投资波动的影响分析

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1、《金融学苑》2004年第1期总第2期商品房空置率对房地产投资波动的影响分析张东张海东龙驰*张东，副教授，新华金融保险学院投资系主任、硕士生导师、产业经济学（房地产投资方向）硕士生导师组副组长、投资研究所副所长；张海东，新华金融保险学院2002级硕士研究生（国民经济学方向）；龙池，新华金融保险学院2002级硕士研究生（产业经济学方向）。通讯作者联系方式：张东，E-mail:E-mail:kmzhangdong@sina.com。本文为中国投资学会2003～2004年度课题中间成果交流材料。摘要：在我国转轨时期市场化进程中，房地产业从无到

2、有，异军突起，已成为对国民经济及产业变迁起关键性作用的支柱产业，其作为社会经济推动器的地位也日益显现。但正因为处于转型期，我国的房地产投资波动幅度较大，影响了国民经济和房地产业的健康发展。本文从商品房空置率的角度对房地产投资波动的情况进行了分析。关键词：空置率投资波动经济周期房地产投资波动是一个客观现象，探讨引起其波动的原因，有利于我们更好地掌握房地产投资波动规律，提高宏观调控上的科学性和有效性，改善微观层面的房地产投资决策能力。影响房地产投资波动的因素很多，商品房的市场空置率是其中的一个重要因素。但这一因素是如何对房地产的投资波动构

3、成影响的，其影响的程度如何，特别是我国近年来的房地产投资波动与商品房空置率之间究竟是何关系等问题，尚需进一步研究。显然，揭示商品房与房地产投资波动之间的内在关系，在理论和实践上都有十分重要的意义。一、文献综述在近年的涉及商品房空置率及房地产投资波动问题的研究文献中，王勉和唐啸风（2000）从国民经济周期的角度入手，阐述了房地产投资波动和国民经济周期的关系，认为对这两者的关系研究不够，是导致对房地产投资宏观调控不力的一个重要原因；贾海（2003）认为对商品房空置率指标计算方法上的不准确会对国家的宏观调控产生负面影响，进而会影响对房地产投

4、资规模的正确判断，但是没有进一步分析这种负面影响是如何产生的；候勇（2002）虽然认为空置率指标可以反映房地产市场的发展是否与国民经济发展相适应，但是对如何运用空置率来监控房地产投资方面的论述的不是很全面；崔光灿（2003）从房地产投资波动的角度，对房地产市场是过冷还是过热，以及繁荣能持续多长时间进行了分析，但对基本未涉及空置率问题；汪利娜（2003）对商品房空置面积的不断上升给出了解释，但是对于如何利用空置率来分析房地产投资是否适量没做进一步分析。这些研究或者只分析了商品房的空置，或者只谈房地产的投资情况，对二者之间的关系则鲜有涉及

5、。本文认为，从商品房空置率的角度研究房地产投资波动情况，是可以既从性质上，也可以从数量上回答房地产投资波动情况的。二、我国房地产投资波动情况描述房地产投资包括土地开发投资与房屋开发投资。用于新城区土地开发和旧城区拆迁改造的投资，常称其为城市土地开发投资，而用于房屋、市政公用和生活服务用房建设的投资，则称其为城市房屋开发投资。每年的土地开发投资和房屋开发投资之和，即为当年的房地产年度开发投资规模。伴随着国民经济的快速发展，我国房地产投资规模逐步加大，表1和图1分别显示了我国从1987年至2003年17年间的房地产开发投资规模及其增长速度

6、。21《金融学苑》2004年第1期总第2期表11987年～2003年房地产开发投资规模及年增长率年份投资额（亿）增长率（％）年份投资额（亿）增长率（％）198715048.4199632162.1198825771.319973184－119892726.21998361413.51990253－7.31999410313.5199133632.82000498421.519927311182001624525.3199319381652002779025.21994255431.820031010429.71995315223.4资

7、料来源：①罗龙昌，《发展房地产业与优化产业结构》第19页，经济管理出版社，2000年。②中经网2003房地产开发主要指标整理而成。1．我国房地产投资波动情况（1）1979～1984年，这一时期是中国房地产业初步发展阶段，总体上还没有形成规模。（2）1985～1989年，这是以增长为主的波动期。由于缺乏统计数据，1987年以前的投资情况无法反映在图表上。1988年末房地产投资达到了这一周期的峰顶，随后进入了治理整顿阶段，房地产业由于银根抽紧、计划指标紧缩、公司进行全面治理，投资出现了收缩，加上1989年政治和政策环境的变化，房地产业受到

8、了一定的影响，形成了这一时期的谷底。这是第一次大的波动。（3）1990～1991年，是一个时间短且振幅小的投资周期，其中扩张期和收缩期各为一年。（4）1992～1994年，是一个较为典型的小周期。其上升期两年，在1993