农村房屋买卖合同效力及处理问题探析

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1、农村房屋买卖合同效力及处理问题探析作者：临泉法院王辉发布时间：2014-08-0509:16:43打印字号：大

2、中

3、小随着市场经济深入发展及城镇化步伐的加快，农村产业结构和生产模式发生变化，农村人口大规模流向城市，农村房屋买卖现象大量出现，而且买卖主体的范围不再局限于同一集体经济组织之内，跨村、乡镇的买卖，甚至城市居民购买农村房屋行为也屡见不鲜。同时随着城市向农村扩张、土地升值、房屋拆迁等因素，农村房屋买卖合同纠纷案件不断增多。由于目前我国针对农村房屋买卖的法律法规尚不完善，甚至有的法条Z间还存在矛盾和冲突,导致司法实

4、践中该类合同效力认定不一，纠纷处理陷入两难，法官在依据诚实信用原则保护合同交易安全和维护农村物权静态安全之间举棋不定。司法实务界和学术理论界对此争议较大，《物权法》亦未作岀明确结论。农村房屋买卖合同纠纷，实质上是对房屋所涉土地利益的争夺。法院内部对如何评价农村房屋买卖合同效力、房屋判归何方也存在分歧：若判决合同有效，买受方可能也无法凭生效判决向当地主管部门申领宅基地使用权证，财产权利实现存在客观障碍；若判决合同无效，双方返还（这也是目前通常的处理方法）的后果，可能招致大批售房者效仿要求收回房屋，使已居住的买受方可能无家

5、可归，导致矛盾激化。此类纠纷应当如何解决，笔者结合司法实践，拟就有关问题作一探讨，以期在现有法律框架下公正合理解决纠纷。一、当前农村房屋买卖基本情况及特点（一）基本情况。农村房屋买卖标的物为农村居民私有房屋，包括农村居民住房、杂物房、饲养牲畜用房等。而处于房屋之下的宅基地，一般包括农民生活居住用地、四旁绿化用地以及其它生活服务设施用地。在农村多数地方，宅基地是统指一家--户居住生活的庭院用地。农村房屋交易的卖方，一般为农村集体经济组织村民，而买方目前存在两种情况:一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外成员。集体

6、经济组织内部成员乂分三种:一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。作为买方的集体经济组织以外成员，则包插外村村民和城镇居民。（二）农村房屋买卖合同纠纷案件特点。1.从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有同村村民的情况；2.从诉讼双方和案由来看,主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收冋房屋；3.从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；4.从合同履行來看，合同大

7、都己履行，出卖人交付房屋，买受人给付房款并入住，但多未办理房屋或宅基地使用权变更登记；5.从诉因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉;、从标的物现状看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点，涉及到对房屋增值部分的处理问题。二、目前涉及农村买卖合同的观点及律依据分析目前法院农村房屋买卖合同纠纷中，主要有三种观点，即：合同无效说、合同有效说、折中说。（一）合同无效说。合同无效说的主要观点是除买受双方均为同一农

8、村集体经济组织成员外，农村房屋买卖合同一律无效，其法律依据为：1、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许自由转让。目前农村房屋买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处

9、分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，违反了法律法规的强制性规定。市于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，对农村房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织成员的，方可以认定合同有效。2007年《北京市高级人氏法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》确立了此类合同的效力“以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有

10、效”的基本原则。2、1999年4月国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》（中发（1997）11号文）第二条笫二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2007年12月国务院又发出《国务院办公厅关于严格执行有关农村集