农村房屋买卖合同效力问题探析

《农村房屋买卖合同效力问题探析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、农村房屋买卖合同效力问题探析房屋是百姓的安身立命之本。笔者所在基层法院系郊区法院，近年來审理农村房屋买卖合同案件渐增。但是，H前我国法律对于农村房屋的规范尚比较杂乱，尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门；一旦农村房屋买卖产生纠纷诉讼，合同效力的认定就是一大难题，成为民事审判实务中最为棘手的案件，效力问题也一直困扰学者和法官。木文通过対农村房屋出售给木集体经济组织以外成员（包括外村农民和城镇居民）所引发纠纷的介同效力进行剖析探讨，通过近3年來笔者所在法院所市理的此类案件，试图在现冇的法律框架下提出解决纠纷的思路与办法。

2、一、涉及农村房屋买卖纠纷案件的主要情况北京“类画家村”①的农村房屋买卖案例在全国颇有影响。2002年画家李玉兰花费45000元购买了北京通州宋庄农民马海涛的房屋和院落，由于后來宋庄地区房价飙升，2008年房价格已经涨到当初双方交易价格的5倍。马海涛遂以与李玉兰[1]签订的房屋买卖介同无效为由起诉，要求李玉兰退还房屋，而李玉兰认为马海涛当初明知国家政策禁止农房及宅基地流转，仍然出住房地，如今房价上涨，马海涛为谋収更大利益起诉要求退房，实属不诚信的行为。北京市第二中级人民法院终审认定“城市居民不得买卖农村集体经济组织成员的住房”

3、，判决房屋买卖介同无效，李玉兰90天内腾房，而马海涛支付李玉兰9.3万余元的补偿款。但北京市第二中级人民法院的判决同时指出，马海涛是导致该协议无效的主要责任方，李玉兰可就赔偿问题另行主张。案件中李玉兰购买的农村房屋，民间的又称“小产权房”②，但小产权房的说法并非一个真止的法律概念。随着社会的快速发展，郊区快速扩张并逐步纳入城市化的背景下，土地、房屋的增值成为客观现实，房价的上涨，小产权房往往受到青睐、热捧。在利益刺激下，多年前私下流行的农村房屋买卖突起波澜，双方纠葛不断，也频频出现诉讼。木文探讨的对象是农村房屋售与本集体经济

4、组织以外成员（包括外村农民和城镇居民）所引发的纠纷审理。可以看出：在农村房屋买卖合同纠纷案件的处理中，关键问题是如何认定买卖合同的效力，由于立法不明确、理论研究不足等原因，这个难题一直闲扰着学者和法官，成为民事审判实务中最为棘手的疑难案件，我们曾寄希望于《物权法》能为这场效力Z争作出最终裁判，但已经颁布酒行的《物权法》没有直接对农村宅基地或房屋买卖问题作出明确的结论，却留下了很大的争论空间。作为法官，窃以为白已的能力只是在现冇的［2］法律框架下合法合理和情地解决纠纷，以实现司法公正，因此本文尝试从民法、合同法、行政法、物权法

5、等多角度，对集体经济组织以外成员购买农村房屋的合同效力作简要探讨辨析。二、农村房屋买卖合同效力认定的争议目前，山于我国法律尚没有对农村房屋买卖进行统一规定，经常被大家作为依据援引的，往往都是相关部门的一些政策。在没有法律统一规定的情况下，对于农村房屋买卖合同效力如何认定，司法理论中观点分歧较大，甚至各持己见，难以调和。（一）理论界观点的分歧1963年最高法院作出的《关于贯彻执行民事政策儿个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、测所等永远归社员所有，社员冇买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用

6、权即随Z转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”；1984年最髙法院作出的《关于贯彻执行民爭政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民Z间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”；可见：《土地管理法》施行前，最高法院原则上是承认农村房屋买卖效力的。《土地管理法》施行后，国务院及有关部门对农村房屋和宅基地出台了严格的管理政策，最髙法院未出台过相关新规定，也没有发布典型案例，故很难判断其对农村房屋买卖的态度是否发生改变。我国民法学者及司法者，通常是

7、以宅基地为对象展开探讨。赞同白山转让的学者认为，宅基地白由转让是我国城市化进程的客观需要，宅基地使用权的流转不会彩响社会的稳定，强行禁止城市居民収得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上也是十分困难的，应当赋予宅基地使用权充分的可流通性③。《物权法》出［3］台后，最高法院的法官学者也认为：“宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人，宅基地使用权也随Z转移”④。反对白山转让的学者认为，宅基地使用权带冇一定的身份色彩，是村民基木的生活保障，应该限定为村民专有。⑤允许出卖农村宅基地的直接结果是使卖地的农民

8、变成生活无着的流民。开禁或变相开禁农村宅基地交易的主张不过是强势群体的利益诉求，物权法必须重申禁止农村宅基地交易的现行法律政策。⑥也有学者认为，可对城镇居民在农村购置宅基地作限制性规定，但不要禁止。农民将住房转讣给木集体以外的主体，应当经村民大会同意并经过政府批准，同时规定使用年限并交纳土