农村房屋的买卖合同效力

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1、农村房屋的买卖合同效力农村房屋的买卖合同效力[关键词]：农村房屋宅基地使用权房屋所有权合同效力地随房走一、房地产权现状和农村宅基地使用权谈农村房屋买卖，首先要分析目前我国的房地产权现状，我国的土地所有权有二种所有制：国有和集体所有.所以任何单位和个人都无法取得土地所有权，且土地所有权是不允许买卖的。而对于房屋是指建筑于地上的供人居住和从事营业或其他社会活动的建筑物，其总是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，对土地的占有、利用在一定垄时期内已完成，以后主要表倜现为对房屋的占有、利用，黧故房屋和土地不可分及其占抱有的相排斥，事实上在两个所有权不一致时只能表现为吼一种占有使用。现实

2、中土地獍所有权人使用他人所有的房馓屋，对房屋享有使用权，房焚屋所有权人失去占有使用房锒屋的权利这种情形很少见，扯这是由于购房、建房的目的ы所决定的。而拥有房屋的所帙有权而占有土地使用权的情И况大量存在，如所有的私有喂建造（包括农村在宅基上建т设的房屋）和商品房屋的所有权人，所以通常情形下，多我国目前都是表现为房屋所陲有权人占有使用土地，而不柑是土地所有权人占有使用房サ屋。国家为了发展房地产也菅16/16建立了国有土地使用权出让江的有关法律法规，在日常中只要土地使用权还在使用期春限内，应是地随房走，而当维土地使用权使用期限已到，正这时才有一个房随地走还是骛地随房走的问题。而土地

3、使擒用权的有期限性，这就会发莜生土地使用权的有期限性和叶房屋所有权长久性冲突，导雠致不动产存在天然的缺陷，诶而农村宅基地上的房屋不存就在这个问题，只要房屋存在囔，就可永久占有宅基地的使掀用权，除非房屋倒坍、灭失重新建造，则要审查使用人是否符合条件。宅基地使逢用权是用益物权的一种，为鳔我国所特有。它指的是农村洄居民及少数城镇居民为建造鼬自有房屋对集体土地所享有臁的占有、使用的权利。宅基嘭地使用权一般分为两种：农蜀村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区别在于：农村ぺ宅基地是与集体经济组织成禁员的资格是联系在一起的，在一定程度上，宅基地具有囤社会福利和社

4、会保障的功能蚍，而城镇宅基地则不具有这琅一特质。本文所讲的即是农烯村的宅基地及其上的土地。关于宅基地使用权的性质，梗我国学者大都认为，宅基地魍使用权本质上属于土地使用搽权。宅基地使用权具有如下砀的特点：1、农村的宅基个地与集体经济组织成员的权剖利和利益是联系在一起的。箩也就是说，农民申请宅基地16/16很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员，每郫一个成员都有权以个人或者腥户的名义申请宅基地。2茺、宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。生宅基地作为用益物权，首先舱表现在权利人可以对宅基地砌长期享有占有、使用的权利撰。对于宅基地，权利人有权瓠在宅基地上建屋和附属物

5、。由于房屋可以继承所以宅基彭地使用权实质上也可以继承拍，因此宅基地使用权是一种╉无期限限制的权利。3、佬集体经济组织的成员只能申输请一处宅基地。因为土地资甑源的有效性，不可能给每个农村居民提供更多的宅基地畴，而每户申请到一处宅基地撅，即足以保证其基本的生活择需要，如果允许申请多处，您则将导致土地资源的浪费。猁从以上定义可知，不仅是漯农村村民所享有，也有极少矾数城市居民所享有，在宅基陔地上建造的房屋对于土地的肘使用权是永久占有的，所有蛴地随房走是必然的，由于建造人对于房屋所有权的长久络性，而房屋只要没有倒塌、灭失，即便申请人失去社员尿的资格，也是享有宅基地使醭用权的。二、农

6、村房屋买侪卖现状和法条分析目前，潭对于城市房地产买卖国家也出台了相关的法律法规来规佝范城市房地产的交易。相对焦于城市来讲，规范农村房地娄产的买卖的法律法规只有零餐星的几条，而发生在我们周围的农村房屋买卖的纠纷却钷是时有耳闻，这就给法院的炫16/16判决带来了不便，也不利于交易的双方了解自己的权利辎义务。同时对于宅基地使用ヤ权不得转让而使农村房屋所棋有权人无法行使所有权中的瞳处分权，让我们先来看看下夙面两个案例：1、199芍2年某城市居民向北京市顺瘭义区后沙峪一村民赵某的丈夫购买了一处民房，由于赵渍某的丈夫是居民，赵某是农萝民，所以1993年宅基地羰确权时使用权人登记为赵某

7、骺。这个民房买卖是赵某的丈琪夫将夫妻共同民房转让给了报城市居民。XX年赵某以未经其本人同意被丈夫私自出づ售房屋为由起诉这个城市居民，要求法院确认房屋买卖合同为无效合同，要对方返骰还房屋。一审法院审理认为社，赵某是知道并同意其丈夫叼出售该房屋，该房屋买卖是傺意思表示真实，买卖合同有煦效，驳回赵某的诉讼请求。2、于某系城郊某村农民，溽其经有关部门批准在村里建殒了楼房一幢及两间厨房，该窒房屋的宅基地所有权属于村委会。被告诸某系城镇定量占户口人员。２００１年８月醅，于某得知诸某欲