农村房屋的买卖合同效力

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1、农村房屋的买卖合同效力[关键词]：农农村房屋宅基地使用权房房屋所有权合同效力地随随房走一、房地产权现状和和农村宅基地使用权谈农村村房屋买卖，首先要分析目前前我国的房地产权现状，我国国的土地所有权有二种所有制制：国有和集体所有.所以任任何单位和个人都无法取得土土地所有权，且土地所有权是是不允许买卖的。而对于房屋屋是指建筑于地上的供人居住住和从事营业或其他社会活动动的建筑物，其总是建立在土土地之上。土地上一旦建了房房屋，对土地的占有、利用在在一定时期内已完成，以后主主要表现为对房屋的占有、利利用，故房屋和

2、土地不可分及及其占有的相排斥，事实上在在两个所有权不一致时只能表表现为一种占有使用。现实中中土地所有权人使用他人所有有的房屋，对房屋享有使用权权，房屋所有权人失去占有使使用房屋的权利这种情形很少少见，这是由于购房、建房的的目的所决定的。而拥有房屋屋的所有权而占有土地使用权权的情况大量存在，如所有的的私有建造（包括农村在宅基基上建设的房屋）和商品房屋屋的所有权人，所以通常情形形下，我国目前都是表现为房房屋所有权人占有使用土地，，而不是土地所有权人占有使使用房屋。国家为了发展房地地产也建立了国有土地使用权

3、权出让的有关法律法规，在日日常中只要土地使用权还在使使用期限内，应是地随房走，，而当土地使用权使用期限已15/15已到，这时才有一个房随地走走还是地随房走的问题。而土土地使用权的有期限性，这就就会发生土地使用权的有期限限性和房屋所有权长久性冲突突，导致不动产存在天然的缺缺陷，而农村宅基地上的房屋屋不存在这个问题，只要房屋屋存在，就可永久占有宅基地地的使用权，除非房屋倒坍、、灭失重新建造，则要审查使使用人是否符合条件。宅基基地使用权是用益物权的一种种，为我国所特有。它指的是是农村居民及少数城镇居民为为建

4、造自有房屋对集体土地所所享有的占有、使用的权利。。宅基地使用权一般分为两种种：农村宅基地使用权和城镇镇宅基地使用权。农村宅基地地和城镇宅基地的区别在于：：农村宅基地是与集体经济组组织成员的资格是联系在一起起的，在一定程度上，宅基地地具有社会福利和社会保障的的功能，而城镇宅基地则不具具有这一特质。本文所讲的即即是农村的宅基地及其上的土土地。关于宅基地使用权的的性质，我国学者大都认为，，宅基地使用权本质上属于土土地使用权。宅基地使用权具具有如下的特点：1、农村村的宅基地与集体经济组织成成员的权利和利益是联

5、系在一一起的。也就是说，农民申请请宅基地很大程度上是因为农农民是农村集体经济组织的成成员，每一个成员都有权以个个人或者户的名义申请宅基地地。2、宅基地使用权是特特定主体对于集体土地的用益15/15益物权。宅基地作为用益物权权，首先表现在权利人可以对对宅基地长期享有占有、使用用的权利。对于宅基地，权利利人有权在宅基地上建屋和附附属物。由于房屋可以继承所所以宅基地使用权实质上也可可以继承，因此宅基地使用权权是一种无期限限制的权利。。3、集体经济组织的成员员只能申请一处宅基地。因为为土地资源的有效性，不可能

6、能给每个农村居民提供更多的的宅基地，而每户申请到一处处宅基地，即足以保证其基本本的生活需要，如果允许申请请多处，则将导致土地资源的的浪费。从以上定义可知，，不仅是农村村民所享有，也也有极少数城市居民所享有，，在宅基地上建造的房屋对于于土地的使用权是永久占有的的，所有地随房走是必然的，，由于建造人对于房屋所有权权的长久性，而房屋只要没有有倒塌、灭失，即便申请人失失去社员的资格，也是享有宅宅基地使用权的。二、农村村房屋买卖现状和法条分析目前，对于城市房地产买卖卖国家也出台了相关的法律法法规来规范城市房地产

7、的交易易。相对于城市来讲，规范农农村房地产的买卖的法律法规规只有零星的几条，而发生在在我们周围的农村房屋买卖的的纠纷却是时有耳闻，这就给给法院的判决带来了不便，也也不利于交易的双方了解自己己的权利义务。同时对于宅基基地使用权不得转让而使农村村房屋所有权人无法行使所有有权中的处分权，让我们先来来看看下面两个案例：15/151、、1992年某城市居民向北北京市顺义区后沙峪一村民赵赵某的丈夫购买了一处民房，，由于赵某的丈夫是居民，赵赵某是农民，所以1993年年宅基地确权时使用权人登记记为赵某。这个民房买卖是

8、赵赵某的丈夫将夫妻共同民房转转让给了城市居民。20022年赵某以未经其本人同意被被丈夫私自出售房屋为由起诉诉这个城市居民，要求法院确确认房屋买卖合同为无效合同同，要对方返还房屋。一审法法院审理认为，赵某是知道并并同意其丈夫出售该房屋，该该房屋买卖是意思表示真实，，买卖合同有效，驳回赵某的的诉讼请求。2、于某系城城郊某村农民，其经有关部门门批准在村里建了楼房一幢及及两间厨房，该房屋的宅基地地所有权属于村委会。被告诸诸某系城镇定量户口人员。２２００１年８月，