凯德都会新峰营销战略研究

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1、凯德都会新峰营销战略研究凯德都会新峰项目简介：凯德都会新峰是凯德置地在上海开发的中高档住宅项FIZ-,与上海国际汽车城、F1赛车场、汽布博物馆、汽千会展中心毗邻而居；颖奕高尔夫球场、亚太广场、昆山国际商务城、中国采购中心、昆山物流园近在咫尺，尽享安亭老街（菩提寺、永安塔）、上海同济医院分院、上海屮福会幼儿园分校便捷牛活。西上海繁华第一站，且配备5星级豪华会所，15万平米商业步道。凯德都会新峰房地产营销战略研究:房地产不仅仅是一个高收益的行业，也是一个高风险的行业，特别由于房地产项目投资价值人，周期长，实物形态是不动产以及市

2、场竞争不充分、滚动开发的特征，控制风险就是项目总体营销战略中的一个重要部分。1、营销风险内容房地产投资中所存在的风险主耍包括政治风险、经济风险，另外还包括一种其他投资方式所没有的或然损失风险。其屮，政治风险包括时事风险及政策风险，时事风险主要是指国际、国内的社会形势、政治时局等因索引起的风险；而政策风险包括产权风险、法规风险、税收政策风险等。经济风险则包括了市场风险、财务风险、利率风险、购买力风险、流动性风险等（详见下表）。房地产市场的风险程度分析表:帀场风险：房地产市场公寓政策风险：政策环境风险3经济体制改革风险3产业政

3、策风险3十•地使用制度改革风险3住房制度改革风险2金融政策变化风险3环保政策变化风险3社会风险城市规划风险2区域发展风险2公众干预风险3住客干预风险2治安风险1经济风险市场供求风险1财务风险1地价风险2融资风险1管理风险3国民经济状况变化风险3技术风险建筑材料改变和更新风险4建筑施工技术风险4建筑设计变化或计算机失课风险4设备故障或损坏风险4信息风险3说明：1表示最严重；2严重；3—般严重；4不严重；5没有影响。由于房地产供应的时间谋差，致使房地产商错谋地估计供需关系，形成错谋的决策会造成风险。例如，当楼价因供应短缺而上升

4、时，开发公司便纷纷兴建楼宇，但由于房地产的开发建设耗时佼长，因此虽然待建楼的总体规模已远超出实际筋要，短期内楼价仍会上扬。一旦新楼落成，楼价就会随楼房落成而下滑，原因很简单：供过于求。因此，要防止这种投资风险，在投资时切实做好调查研究，找出真正的供求关系。定位不准确也会造成风险。比如，在中国的14个国家级经济技术开发区，都有房地产公司在那里大兴土木，大规模开发公寓住宅项目。其结果也可想而知，那些在外资企业打工的白领们，木来就痛感于与市区都市生活隔得太远，又如何愿意在这里买房定居，把自己完全封闭起來呢？又如，冇的发展商在步行

5、购物街开发高档住宅，楼盘虽处市中心，但其功能与街区功能不相符合，其结果白然是那里商业越旺，住宅越难销。不对街区功能进行透彻的调杳分析，就不可能对项1=1作出准确的功能定位。任何项目都不是孤立的，它只能在某个特定的环境中充当一个角色。定位岀现偏差，产品卖不出去，是因为投资商在投资决策时没有对街区功能进行认真的研究分析。2、风险的控制山于开发建设周期长，期间环境变化不可避免，因此房地产项目风险是客观存在的。一•般來说，房地产开发企业可以通过以下几种策略来控制风险：1）做好充分、详尽、正确的前期分析预测要从根本上解决风险控制的问

6、题，必须在前期阶段做好充分详实的市场调查，并对可能出现的环境变化做出正确的预测，以实行正确的决策。包括投资项FI的选择、区位的选择、质量的选择、筹资的选择等，这样就能把不确定性降低到最低限度。以北京力科为例，该公司在方案设计之前，往往会给出一份建立在人量市场调研和开发经验基础上的设计要点，作为规划师、设计师构思方案的基本要求和设计参考。2）项目定位档次适度超前在充分调杏分析市场需求水平的基础上，住宅项目定位档次决不能过低，也不能过高，要适度超前，适度引导消费，以适应消费者需求水平和消费品位的提高。3）正确把握项冃的开发节奏

7、项目定位一旦确定示，各开发建设环节务必紧凑，加快工作节奏，要尽可能的缩短规划设计周期、工程建设周期和销售推广周期，尽快地把项冃推向市场销售，促使签约成交。