分时度假本土化实现策略研究

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1、分时度假本土化实现策略研究摘要：随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，我国的旅游产品正面临着结构性调整，旅游需求进一步向个性化、多元化方向发展。度假旅游正逐步取代观光旅游，在整个旅游市场中占有更大的份额,并成为社会旅游消费时尚。本文主要阐述了分时度假的起源、含义以及在国内外的发展现状，通过SWOT分析法，详细分析了我国发展分时度假业的利弊优劣。总结国外的成功案例，结合中国的基本国情，提出了相关的策略措施，以利于我国分时度假业的成熟发展。关键词：分时度假；本土化发展；对策中图分类号：F592.7文献标识码：A度假旅游是当今国际旅游业发展的一大趋势，中国的度假旅游业正在蓬勃发展并

2、逐渐走向大众化。随着改革开放的继续深入，人们生活水平的不断提高，度假旅游的消费市场也越来越庞大，一部分富裕阶层在进行度假旅游活动时，开始把注意力转向分时度假旅游产品。分时度假旅游是一种新型的旅游品种，是一种旅游资源在全球范围内的优化配置，是旅游发展的一种创新。分时度假旅游作为家庭化、自由化、人性化的一种新的旅游产品，越来越受到人们的青睐。一、分时度假国内市场经济的繁荣给社会发展带来了源源不断的活力，人们不再仅仅满足于享受物质成果，对旅游这种高层次的精神消费也愈加重视，越来越多的人将闲暇时间用于旅游消费。这种现象直接刺激了国内分时度假的发展，旅游消费市场的不断扩张形成了分时度假发

3、展的原始驱动力。1•分时度假的概念及起源分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业有效结合在一起的一种商业新概念，它引入空间经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源的边际效用，实现了资源共享。分时度假对于消费者而言是以优惠的价格购买酒店或度假村的部分时段的使用权，通过交换系统和世界各地拥有类似使用权的使用人进行交换使用，以此实现低成本到各地旅游度假的目的。分时度假对于酒店而言就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性岀售给客户，会员获得每年到酒店或者度假村住宿数天的一种休闲度假方式，

4、并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员的异地客房使用权进行交换。由此可见分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时段的交换。20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场也由此形成。有限，最多只有几周

5、,空置率很高，所以出现了亲朋分时度假自20世纪60年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。70年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。1977年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的，美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。2.分时度假的要素分时度假业作为一个新兴的旅游产业，其发展的速度非常迅猛，但其发展的速度、规模以及所处的发展阶段在全世界不同国家和地区都不尽相同。概括来说，所有的分时度假都包含以下几个基本要素：分时度假主

6、体，产品，交换系统以及其所对应的消费者。具体关系如下：分时度假产品与传统的旅游产品不同，它多了一个主体的产品。各个主体之间除了简单的“买卖”关系外，还包括其他的一系列关系，如担保、交换、代理、委托以及监督等等。总的来说涉及到以下几个主体：开发商、销售商、度假房产管理公司、分时度假交换公司、信托公司、业主联合会、再销售商、分时度假协会以及其他相关的群体，如律师、金融机构、咨询顾问等等。分时度假产品是指分时度假项目开发商基于特定物业（度假房产或和其它度假设施），以营利为目的,为满足消费者度假旅游的需求而创设的以分时使用权为核心的标准化旅游住宿服务商品。开发商自行或者委托销售商将该标

7、准化旅游住宿服务商品出售给消费者，而消费者通过支付价款或和其他费用作为对价，获得在每个特定年度和时段对一处度假住宿单元享用和支配的权利。二、国内外分时度假的比较研究分时度假项目具有全球性，因此其内容、范围等具体形态会随着地域的不同发生一定的变化，特别是与国外意识形态有巨大差异的中国，分时度假的发展明显存在着不同之处，对中外分时度假形态进行比较研究，才能为之后抓住问题和解决问题奠定基础。1.国外分时度假的背景欧洲兴起分时度假的背景源于1960年代地中海沿岸酒店生意的经济需求，虽然有很多富豪和贵