皇都花园提案_

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1、“皇都花园的皇都策略”皇都花园市场策略提报问题一／如何成功实现新市场环境下的新客源定位？问题二／如何延续项目原有定位，确保项目价格标杆地位？易居(中国)将围绕这两大核心问题，展开本次营销策略的提案。两个核心问题市场背景一期认知客源定位价格定位对于区域竞争环境的认识1区域竞争市场一览古美、七宝、梅陇、顾戴路沿线四大板块的竞争格局七宝古美梅陇七宝板块－－中档板块价格区间：7700～12000元/㎡供求关系：供求比1：0.96顾戴路沿线古美板块－－中档板块价格区间：8500～15000元/㎡供求关系：供求比1:1.01，基本平衡梅陇板块－－中档板块价格区间：8500～1200

2、0元/㎡供求关系：无新增上市量，主要成交余量顾戴路板块－－中高档板块价格区间：10000～13000元/㎡供求关系：暂无新增上市量朗润园金汇豪庭梦景苑皇都花园本案地域上受制于七宝南区，产品形态上趋同古美板块竞争板块细分之一：七宝板块－－改善型居住为主的中档板块，北高南低发展不均产品特点区域产品形态以小高层、多层产品为主；各竞争楼盘的产品组合，基本围绕85-100平方的两房（主力户型）／110-130平方的三房组合而成；价格特点北七宝板块毛坯均价集中在9500－10000元/平方，主力总价90-130万；南七宝板块毛坯均价集中在8000－9000元/平方，主力总价70-117万；

3、南北单价差1000元左右客源特点北七宝台韩客、市区导入客、区域客三分天下，客源层次较高。南七宝，基本以区域改善型客户为核心。结论：受制于七宝地域属性，板块内各在售楼盘主要还是依托于区域市场的消化展开行销，进而区域同质化竞争格局明显。在售未售易迈坊8400水景书香园碧林湾二期7600东方花园三期东碧林湾本案千墅轨道9沪青平A9寥花汀花园9000枫荷兰庭嘉景苑轨道12轨道5朗润园11000装修1500广海花园三期8000在售未售北七宝南七宝古美竞争板块细分之二：古美板块－－改善型和舒适型居住并重的中档板块，分流中高端客户产品特点区域产品形态主要以高层、小高层为主；各竞争楼盘的产品组

4、合，基本围绕90-110平方的两房（主力户型）／120-145平方的三房组合而成；价格特点各竞争楼盘的价格密集于9000－10500的价格区间，主力总价在100-150万；客源特点区域竞争楼盘的客户，主要是区域的改善型客户和由徐汇、长宁导入的外区域舒适型客户组成。结论：板块紧邻繁华徐汇，依托地理位置的优越性，区域以开发中高档公寓为主，区域客源层次较高。金汇豪庭11000东苑古龙城二期8500新时代富嘉花园9200同济华城二期9000万源城在售未售梅陇竞争板块细分之三：梅陇板块－－改善型居住为主导的中档板块，交通利点鲜明春江锦庐8600中梅星光雅座8800～9800梦景苑9000

5、-11000鸿发家园8900产品特点区域产品形态主要以高层、小高层住宅为主；各竞争楼盘的产品组合，基本围绕100-110平方的两房（主力户型）／120-140平方的三房组合而成；价格特点各竞争楼盘的价格密集于8800－10000的价格区间，主力总价在90-120万；客源特点区域竞争楼盘的客户，主要以改善型客户为主，客源主要为闵行东南部区域客和徐汇的市区导入客。结论：板块依赖1号地铁线和成熟的生活配套，早期实现了徐汇等市区客源向梅陇板块的导入，目前客源以区域型中产客源为主，经济型客源为辅竞争板块细分之四：顾戴路板块－－舒适型居住为主导的中高档“都市别墅”板块顾戴路沿线当代艺墅多联

6、12000独栋27000半岛豪门联排18000圣淘沙多联12000本案产品特点区域产品形态丰富，集中着别墅、类别墅、小高层为主的高档楼盘；产品组合基本围绕170-230平方的三房、四房组合而成；价格特点各竞争楼盘的价格密集于10000－13000的价格区间，主力总价在200-260万；客源特点区域竞争楼盘的客户，主要是区域的改善型客户和由徐汇、长宁导入的外区域舒适型客户组成。结论：板块借助环线优势，跳脱本土客源，以高品位的定位，吸引大量的外地客和具有海外背景的客户，形成与上海客户对峙市场的三分天下。区域客源层次高。项目作为中产阶级消费板块的都市别墅类产品，是完全跳脱区域市场同类

7、竞争的，如何制定策略，我们首先对皇都一期作全面的认知！对于本案一期产品的认知2项目规模整体社区建筑面积43万㎡；1.74超低容积率；100000平方米水岸生态绿景；建筑物态别墅，多层，小高层水景庭院式公寓混合式社区。皇都花园一期产品解读－－超前的规划理念面积配比以三房145－188平方米为主，占52％；其次为二房120－124平方米；面积比同期市场同类产品放大30－40平方米，属于舒适型产品定位。国际理念采用赠送境外家居，先入为主全由境外设计师规划打造的个性盘社区采用人车分离系统，规划人工水