2011年03月29日商丘睢县皇都花园项目营销策略

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1、商丘睢县皇都花园项目营销策略20110329®竣邦地产呈：河南亮达皇都房地产开发有限公司报告结构Part3Part1市场研判Part4Part2项目解析项目定位及建议营销策略竣邦机构竣邦机构1市场研判——了解并掌握市场，探寻市场机会点！睢县位于河南省中东部，地处豫东平原，隶属于河南商丘市，是河南历史文化名城、中国最佳生态旅游县。数据来源：睢县政府网站睢县位于河南省中东部，西距郑州市160公里，东至商丘市60公里，东邻宁陵县，南接柘城、太康县，西毗杞县，北靠民权县；土地面积919.08平方公里，辖8镇12乡、548个村委会、1171

2、个自然村。2009年年末全县人口81.26万人，常住人口75.84万人；目前已形成纸业生产、皮毛皮革、木材加工、食品加工等六大民营企业群，是河南省板纸和板山羊出口基地；是河南省历史文化名城、中国最佳生态旅游县、全国科普示范县、全国棉油百强县和河南省平绿化高级达标先进县；城市发展/城市地位竣邦机构中原水城、历史悠久、英才辈出睢县历史悠久，英才辈出。为河南省历史文化名城，自秦置襄邑县始，已有2200多历史，宋为拱州，元称睢州，民国时期改成睢县。境内有“春秋五霸”之一宋襄公的陵墓、唐代无忧寺塔、宋代圣寿寺塔、明代袁家山及清初汤斌祠等国家

3、或省级重点文物保护单位。睢县历史上仁人志士辈出，如五代后唐七州刺史张廷蕴、宋代工部尚书郭贽、明朝兵部侍郎蔡天祜、清朝户部侍郎王绅、现代著名诗人苏金伞、当代一级英模任长霞、亚运冠军刘海涛等等。城市发展/城市印象竣邦机构公路：连霍高速、郑永省道、商丘新郑机场高速等。铁路：东临京九铁路、北倚陇海铁路。航空：新郑机场、商丘军民两用机场。港口：距连云港港口400公里左右。城市发展/交通地位处在河南及联结全国的密集交通网络，具有优越而独特的区域交通优势。竣邦机构经济发展总体水平较低、房地产处于初始启动阶段、未来空间广阔。城市生产总值(亿元)人

4、均生产总值(元）固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）在岗职工平均工资（元）消费品零售总额（亿元）宜兴600.0256388121.8738.0233149210.12海安264.6028149107.6815.682856496.38大丰207.362856471.729.322240857.31睢县84.11108949.21/1136125.04发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（USD/人）800-30003000-50005000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求

5、为主改善需求为主发展特征超速发展：单纯数量型快速发展：以数量为主，数量与质量并重平稳发展：以质量为主，数量与质量并重缓慢发展：综合发展型根据国际通用衡量标准，睢县GDP增速在10年达到9.5%，保持相对平稳增长。目前人均GDP在1500美元左右，绝对水平较低，根据城市经济发展水平与房地产发展阶段的一般规律来看，目前睢县房地产市场还处在一个刚刚启动的阶段，未来发展空间极大。我们将睢县与江苏苏南、苏中、苏北的典型县市做了数据上的对比，发现在经济发展总体水平、人均收入等各关键指标上，睢县尚不及江苏苏北等典型县市，遑论苏中、苏南的县市，但

6、是睢县固定资产投资占GDP的比例远远高于几个可比县市，说明其尚处于投资推动经济发展的初始阶段。数据来源：江苏统计年鉴、睢县统计公报经济发展/经济水平竣邦机构2011年，第一产业实现增加值31.6亿元，增长4.3%；第二产业实现增加值33.2亿元，增长9.5%；第三产业增加值19.3亿远，增长18%。产业结构为37.6：39.4：23。第一产业占比较高，但第二产业增速较快，其绝对值已经超过第一产业，意味着第二产业即工业、制造业开始逐步成为经济发展的主要推手。“纸业、皮毛皮革、食品加工、木材加工”等几大支柱产业的兴起标志着睢县已逐步走

7、向工业带动经济发展的道路。经济发展/产业结构竣邦机构城市发展机会点城市角色中原水城，黄淮平原腹地，具有悠久的历史和深厚的人文底蕴，历史上英才辈出，是镶嵌在中原大地上的一颗明珠。经济发展经济总体水平较为落后，不仅远不及江苏北部县市，甚至与邻近的安徽相比也有所不如。但在农产品价格飞涨和人力资源日益紧张的今天，在中部崛起的大背景下，拥有丰富资源的睢县必将迎来一轮长足的发展。发展规划从睢县大的城市规划来看，整个城市目前正处于从老城向城北新城逐步推进发展的阶段。片区前景作为隶属于城北核心腹地、与行政一条街接壤的本项目，必将受益于新城的发展，

8、未来前景广阔。竣邦机构房地产市场概况/供销情况睢县房地产市场起步较晚，发展滞后，供销市场活跃于09-10年睢县商品房市场睢县房地产市场发展缓慢，自2007年以来，商品房共建6560套，面积共计72.2万平米；销售爆发期为2009年至2010年，销售