中山“阳光康城”商业开发策划报告

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1、中山“阳光康城”商业开发策划报告2003年10月第一部分中山城市商业发展态势分析第一章、中山城市商业发展总体态势分析一、中山市区全年商业产值很小，容量和空间有限中山市市区石歧是一个珠三角地区的小城市,相对于佛山、东莞的人口众多，中山市区仅三十万人口，市场消费总量相当有限。中山市2002年全年社会消费品零售总额134.33亿元，比上年增长12.4%,考虑价格因索，实际增长14.3%。其中，城市消费品零售额57.55亿元，乡镇消费品零售额76.78亿元,分别增长8.4%和15.6%。批发零售贸易业零售额105.62亿元，餐饮业零售额22.49亿元

2、分别增长18.7%和10.0%o全年各类市场224个，城乡集市贸易成交额94.11亿元，下降5%。山以上可以得知，中山是个商业消费总量很小的城市，尤其中山市区，全年商业消费产值才57亿元，平均每刀才4亿多元。商业的总体时常较小，给商家的机会和空间不多。二.中山市区商业消费和分布特征二二二X（一）、小型商业特色中山市市区以小型商业和休闲消费商业为主，除孙文西路商圈有小型、低档次丿占铺型商业以外，其它就是餐饮等休闲性小商业。屮山市的商业特色是：无论是购物还是休闲，屮山商业都处于小而积、小规模、小型的特色。没有真正人的场所。市民人型购物应在周边各地

3、。（二）、珠三角核心城市的商业吸纳力强大珠三角核心城市的商业吸纳力强人，尤其广州、深圳、香港等，分担了富裕的中山人的商业消费。广州的人卖场、人商业的核心地位，是珠三角小城市暂时没必要有大型商业存在的原因。第二章、中山城市商业几大商圈和商点分析一、名词解释：商和商点（一）、商就是一群商业丿占铺或网点组成的商业地带，纽成商业的千古不变的规律：成行成市。特征是集群效应很明显、但商圈内各单个商业点之间的竞争更足。（二入商点就是单个商业丿占铺组成商业网点。特征是不能形成集群效应，益处是单个商点避免了竞争对手的竞争。二.中山市几大商圈和商点分析（一）、孙

4、文西路商该商圈山孙文西路步行街、女人街等街道，和中恳、中山等二大百货公司纽成，并拥有肯德基等，是中山当Z无愧的类似广州的“北京路”，是中山啡一的、无可争议的龙头商业地带。（二）、京华酒店商该商圈市京华酒店、益华超市、时尚消费和购物门店、剧院等组成。特征是中山的休闲时尚商圈。类似广州的“中华广场”，因后來而建而定位、经营明确，生意不错，是中山仅次于孙文西的人数最多的去处。是中山唯一的、无可争议的“中华广场”。（三）、宏基路商点该商点山华润百货、大型书城等组成，处于中山中区的居民中心而与两大商圈有一•段距离而可以存在。特征是百货购物和屮山唯一大型

5、书城，故可列作屮山一大商点，但商点无论从人流、物流和营业额、存在规模，都很单一，远不能和孙文西、京华酒店商圈相提并论。（四入万佳商点该商点由万佳白货根据中山市向东区和火炬区发展的态势而建，充分利用处于东区的核心地帯、及处在连接东区和火炬区咽喉要冲的优势，由万佳牵头、整合了肯徳棊、食街等,产牛了一个购物环境空旷、有初步人气效应的新商业地带，其前景随着东区开发的深入和火炬区的壮大会越来越好。（五）、大信新都汇商点该商点目前尚未营业，特点是规模在屮山这样一个小城特别宏人。应该说相对于屮山这样一个休闲小城来讲，策划和运作这样超人规模的商业是一种冒险，

6、未来成功的可能性较小。应该是一个定位失课的人风险商业项目。第三章.中山市城市特色（主题）商业分布分析一、饮食中山因城市历史文化特色，和城市近二十年来，以闲逸美丽宁静的城市发展定位，造成了中山是珠三角地区最休闲的小城市。这一特色，使中山虽然人口少，但休闲性的产业相对容量较人，尤其是饮食行业，每年达到销售额25亿元，在中山年商业总产值135亿中，占近20%o所以，中山的商业，要首先在餐饮业屮寻求机会为宜。中山现饮食业中，因历史原因，分为孙文西最繁华商圈位置的规模最大的歧江饮仓城,占地25000平米，共有东西南北二十家各种风味菜馆酒楼在此汇聚，是中

7、山饮食最集中的地方，可谓中山饮食繁荣的一大代表。其它在京华酒店商圈、万佳商圈及地方僻静、景观优美的地方，皆有各显特色的餐饮存在或规模大小不等地汇聚。中山饮食业以东区项目地块对而的和景酒楼生意良好为例，在急剧发展的东区相对饮食业较少，而饮食业大多集中在老城区，东区的饮食业会有一定的空间。一.建叼三、休闲%1.文化%1.电子通讯六、其它第四章.中山城市商业发展的总体趋势分析判断一、无大商业二、热人口少而总体消费量不大%1.城市商业全集中于老区，新区空白四、新区有极大的商业机遇，但现阶段面临挑战五、城市整体向东必带动商业往东发展的形势分析（一入紫马

8、岭南片区的城市会展大商（二）、博爱路及起湾道以东区域的商业潜力分析第二部分本项目商业条件和不足分析第一章.本项目地块区域商业现状第二章、本项目区域商业条件和潜力第三