常德阳光鑫都区商业鞋业皮具城项目策划提案报告

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1、阳光鑫都B区商业“鞋业皮具城”项目——策划提案报告吉立房产商业经营管理部2006年11月21日目录第一部分：项目市场调查分析第二部分：项目主题定位第三部分：项目销售策略与操作第四部分：项目招商策略第五部分：项目营销推广策略第六部分：结束语第一部分项目市场调查分析一、城市区位及地位分析1、常德，位于湖南省西北部，是湘西北地区政治、经济、文化中心。有“湘西门户”和“黔川咽喉”之美称。常德总人口600万，其中常德市城区人口60万，规划扩容100万，目前常德市城市人口61万，流动人口15万，2005年全市G

2、DP为627亿元,仅次于长沙位居湖南省第二位。2、商贸发展己有两千多年的历史，现形成以金钻广场、步行城为核心的中央商务区，以名列全国25大市场之一的桥南大市场为小商品、家电产品集散中心、以火车站大市场为主体的大型生产、生活物资经营圈之三足鼎立的商业格局。3、交通网络四通八达，己初步建成集水、陆、空、铁于一体的现代化立体交通网络，一个国家二级机场，多个水运码头，己建成及规划中的六条高速公路和三条铁路线纵横境內。4、常德城市建设取得了世人瞩目的成就，相继荣获“中国优秀旅游城市”、“全国文明城市”、“全国

3、卫生城市”、“国家交通管理模范城市”、“省级园林城市”、“中国最具魅力城市”等诸多桂冠，目前正在申报“中国最佳人居环境城市”和“国际花园城市”。5、经济持续平稳发展，消费能力空前高涨，已成为湖南第二大经济城市。随着经济的发展和人民生活水平的提高，城市居民的消费指数全面提升，2005年，常德GDP总量已达到627.62亿元，比上年增长11.8%。其中，第一产业增加值159.46亿元，比上年增长5.8%；第二产业增加值269.01亿元，比上年增长16.4%；第三产业增加值199.15亿元，比上年增长10

4、.5%。人均GDP达到11689元（按常住人口计算）。三次产业结构调整为25.4：42.9：31.7。常德是湘西北的中心城市，具有区位优势、成本优势和品牌优势。经过发展，已步入工业化的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。二、项目商业市场分析1、现有核心商圈社会经济和房地产发展，必然导致城市的扩张、旧城的改造，令整个商业市场面临重新洗牌的格局，呈现出以金钻广场步行街为核心的中央商务区、以桥南大市场为

5、小商品、家电产品集散中心、以火车站大市场为主体的大型生产、生活物资经营圈之三足鼎立的商业格局在这一轮洗牌中，常德的商业市场格局获得了新的调整，并促使其进入了新一轮的竞争格局，特别是原有的以金钻广场步行街商圈由于家润多、步步高、国美电器的强势入驻及水星楼的的修建使其原有商圈向东延伸，不断规模化、规范化、专业化的新一轮竞争将成为发展的主题。2、本市大型商业物业发展分析（1）、产权式商铺成为主流产品模式从2004年开始，金钻广场新天地KTV推出以产权式商铺为主的产品，引爆全城并以持续火爆的趋势继续发展，金

6、泰利、汇美家居广场、中心百货大楼、九重天商业广场等产权式商铺“返租”模式带来的商铺热贯穿着市场的始终。单一的产品与销售模式使常德商业投资市场陷入了惯性思维，新的地产模式面临着市场的考验。（2）、商铺经营管理专业化目前整个市场明显呈现出更理性化的需求，投资者和经营者都对发展商提出了经营管理上的要求，促使发展商对市场作出售后承诺，除了要考虑如何将商铺尽快销售出去，还要考虑商铺如何经营才能保证旺场，才能令物业保值和增值。（3）、商业物业开发规模化随着外地资本的大举进入和国内商业运营机构的实力提升，促使商业

7、物业开发与经营同先进的模式接轨，商业物业从原来无序、散乱的市场，逐步走向有序的规模化，经营专业化，是大势所趋。（4）、项目公共区间社会化发展商在项目开发的同时，配合政府的规划，建设专用区间作为公共活动区域，用以组织社区活动、集市、表演、休闲、娱乐的场所，使商业活动和公共活动相互促进，成为综合性的城市广场。如：金钻广场、水星楼等。商业物业公共区间社会化的同时，也为这些商业物业带来潜在的消费人流和可观的效益。（5）、商业定位专业化面对越来越激烈的竞争，常德杂而全的商业市场面临着转型。以“金钻广场女人街”

8、、“龙之杰运动大本营”为代表的专业街区使常德商业步入了“主题时代”。作为一种全新的理念，主题商场不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。这将是未来常德的商业竞争模式走向。（6）、销售策略单一化目前商业物业的定位策略单一，销售策略单一。自“返租”策略以后，基本未见亮点，几年来位置销差的商铺销售基本是靠这一妙计打天下。三、主要商业项目租金、售价情况分析1、市场租金情况名称租金（元/平方米/月）商铺面积（