【精品】浅谈土地估价与城市规划的关系

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1、浅谈土地估价与城市规划的关系地价的合理程度直接决定于土地流动的规模和合理利用程度，特别是城市规划形成的各种因素。地价构成复杂，影响因素很多，而且难以量化。无论是采取剩余法、收益法、成本法、市场比较法、购买年法，还是路线价法进行地价测算,都必须基于市场条件及交易的客观状况，脱离了直接或间接的市场交易价格以及城市规划形成的各种条件，其评估价格必然脱离实际。因此土地估价必须充分考虑城市规划的影响，如何在土地估价中科学把握城市规划，科学合理进行土地价格测算，对原有的地价评估提出了新的要求。1、城市规划与土地估价的内在

2、联系城市规划最基本的内容是土地利用规划。土地作为城市规划的重要对象，与之密切相关。所有规划都在土地上产生，所有的规划都在土地上整体建成。土地是宝贵的自然资源，是人类赖以生存的基础，也是人类一切活动的载体。而城市规划正是政府调控土地和空间资源的重要手段，保护和协调好城市土地资源，促进土地及空间资源的合理配置和高效利用是城市规划的主要职责。城市规划是土地得到了最佳使用的有力保证，在经济上体现为土地价格在城市用地价格体系中的最合理分布。土地与城市规划是密不可分、互为作用的，土地价格作为土地所有权在经济上的实现形式，

3、与城市规划更是休戚相关。地价在城市发展的过程中，总是动态变化的。而这种动态变化，取决于城市性质、规模、发展方向、建设功能、房地产供求关系以及基础设施配套水平和环境的优劣。决定地价的关健是区位、功能性质、土地开发的主要技术指标、基础设施布局、居民购买力。其中前四大因素是城市规划所确定的，所以城市规划部门在编制总体规划、详细规划等过程中必须对土地估价予以统筹考虑。通过科学合理的土地估价，制定出合理的土地价格体系，也能有效地促进或制的土地的流动，从而促使土地开发朝城市规划的方向发展，使得城市规划不断得以实现、完善。

4、2、城市规划与土地估价的辩证关系传统的城市规划是以土地利用控制为核心的一种静态的物质规划，它关注的是规划蓝图的实现，而忽视了城市规划对城市土地开发过程的调控功能，容易引起土地的投机活动。随着城市的迅速发展，城市规划作为一种规范城市发展的管理手段，也得到相应发展，并逐渐体现了城市规划能产生经济效益的资源优势，而这个优势的充分体现必须密切结合土地估价工作来进行。在城镇土地估价中，必须根据城市规划的用地规划内容，划分合理的土地等级。城镇土地定级规程要求将土地分为若干评价单元，以确定合理的土地价格。目前，确定单元的常

5、用思路是动态网格法，形状呈方形，和地形地物的边界较难吻合，最终定级需借助人工调整来划定级别边缘。而以规划路网为基础，参照用地性质直接划定单元，将有利于与未来的规划用地管理相衔接，也免除评价单元划分的不合理性。地价涉及到许多因素，区位、功能和房屋结构不同，都会造成地价不同。如旧城房屋拆迁，商店、住宅、办公楼的价格都不同，钢结构、混合结构、木结构的价格也不同，特别是当前以及将来基础设施和社会服务设施的配套水平和规划确定的开发要求都直接影响土地的价格。因此，城市规划时，应该准确掌握地价要素，即规划确定的开发要求。例

6、如现在温州等城市的地价测算是规划局和土地部门一起完成的，这正是为了使城市规划与土地估价密切结合起来，以保证城市规划的合理性与科学性。3、城市规划与土地估价的有机统一3.1土地估价必须体现城市规划的最有效使用这是针对土地用途而言的，不同用途土地的地价是不同的。地产最高价值是在土地最适合利用的情况下确定的。城市土地为国家所有，土地一级市场要由各级政府代表国家垄断控制和计划管理。所以政府制订的具有法规作用的城市规划对地价的形成起决定性作用。城市规划最基本的内容是土地利用规划，要在规划期内可能的条件下，发挥城市用地的

7、最佳效益，即土地、资本、劳动等生产要素的优势组合和根据土地区位条件及产生收益的能力，合理布局生产力。所以城市规划中的用地估价是以合法条件下用地效益最佳发挥为前提，那么首先要判断土地的最佳利用方式是什么？目前的利用方法是否为最有效利用？转换为最佳利用方式的可能性如何？这均是城市规划要研究的问题。(1)通过规划管理控制土地用途的改变。在这方面积累了一些经验的澳大利亚是实行土地用途管制较早的国家之一。澳大利亚面积770万平方公里，人口1800万，按理说这类土地异常丰富的地区不存在危机问题，更谈不上什么用途管制。其实

8、不然，澳大利亚的城市规划与土地估价却结合得特别好。澳大利亚的城镇建设与土地利用、商业用地、住宅用地、道路建设用地、园林用地、农业用地及各类用地都在规划中得以具体体现。(2)按最佳、最有效利用确定土地的区位、最佳用途水平和开发强度。在进行土地规划时就不应受到现实使用状况的限制，而应对何种情况下才能最有效使用土地作出正确的判断，因为现实用途由于各种原因并不一定是有效利用。城市规划中的用地估价遵循土地最有