浅谈土地估价报告

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1、浅谈土地估价报告【摘要】土地估价报告是评估机构向委托方说明评估情况、程序和结论的书面文件，是估价机构向委托估价者和土地管理部门提交的主要成果。估价报告书的质量高低，不仅反映估价人员的水平，而且直接关系到有关各方的利益。因此，估价机构应对报告质量给予足够重视。本文就土地估价过程中涉及到的报告格式、内容、方法等方面问题作以探讨。【关键词】土地估价报告格式内容土地估价报告是记述估价成果的文件，报告的规范格式由摘要、估价对象界定、土地估价结果、附件四部分组成。一、摘要摘要部分是就项目名称、委托方、估价期日、价格结果等方面作以简明扼要的说明，同时为了做到责任明确，加强房地产中介服务管理，

2、须由参加本次估价的土地估价师签名，注明土地估价师资格证书号，并由土地估价机构加盖公章，以便于土地管理部门进一步审核确认。此部分值得注意的另一主要问题是对价格结果的说明应该明确。土地价格按其表示单位可分为总地价、单位面积地价和楼面地价三种类型。总地价是指待估宗地的整体价格，一般不能说明价格水平的高低；单位面积地价是指单位土地面积的土地估价；楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。对估价结果的完整说明应包括以上三种地价，并附大写金额。再有，考虑到资金的时间价值及房地产市场状况变化对土地价格的影响，必须明确所评估价格的具体时点，即估价期日。二、估价对象界定

3、本部分在说明委托方、受托方及估价目的、估价日期、估价期日的同时，首先应明确估价对象、地价定义并针对具体待估宗地分析其影响因素。localhOsT1.估价对象宗地自身条件是影响其价格水平高低的重要因素，评估土地价格时，首先应明确待估宗地的登记状况、权利状况、建筑物及地上附着物状况。土地登记状况包括土地位置、用途、四至、面积、级别、权属性质、土地登记证书号、地籍图、宗地号等。此部分对土地登记状况描述应该全面不能缺项。土地权利状况是要说明待估宗地的所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得土地使用权还要说明已使用年限和剩余使用年限。其中他项权利状况主要应说明估价对象在估价时点是否存

4、在他项权利，如存在则应详加说明。地上建筑物及其附着物状况对土地价格有很大的影响。因此，对土地的认识，应清楚土地的现状用途。2.地价影响因素分析一般将土地估价的影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。一般因素是指包括税收政策、产业政策、城市企业的总收益中剥离出房地产收益的情况下，就很难用收益还原法进行评估。同时，在缺乏同类房地产交易案例的情况下，也不适用市场比较法。4.需要特殊说明的事项对本项估价的假设条件、报告使用的限制条件、资料及核实、手续是否齐备、土地估价结果的有效条件和对外提供的限制条件等应作详细说明，以进一步明确委托方、受托方各应履行的责任、权利和义务。报告对

5、此项内容应给予高度重视。以免给委托方使用报告及土地管理部门审查确认带来困难。四、附件附件应包括土地使用证复印件或土地产权证明材料，房屋产权证复印件或证明材料，地籍图、宗地图、建筑平面图等图件、估价对象照片、有关背景材料和估价机构资质证书复印件等。报告附件只有全面，才能更具法律效力。在对估价对象的土地权利、土地登记和价格定义等方面均已作明确说明的基础上，通过对地价影响因素的分析，根据估价对象的具体条件，选择适用的估价方法，经科学测算得到客观、公正、合理的估价结果是整个评估报告的核心内容。