我国房价快速上涨影响因素的实证分析

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1、总第543期管理观察2014年6月第16期ManagementObserver上旬出版我国房价快速上涨影响因素的实证分析鲍俊升（银川能源学院，建筑工程学院，宁夏银川750105）摘要：本文主要是从房地产市场供需角度，运用理论与实证相结合的分析方法，探讨推动我国房价快速上涨的原因。分析结果表明，居民收入的增加、人口的不断增长、快速城市化、土地资源的有限供给是促使我国房价快速上涨的重要因素。关键词：房价影响因素实证分析1.引言个方面：2.1居民收入的增加房地产业作为我国国民经济的重要产业，对GDP的

2、自从1978年党的十一届三中全会以来，我国不断推贡献一直保持较高的比重。同时，房地产提供给人们基行以经济建设为中心，走改革开放的正确道路，社会经本的生活居住空间，使得人们“居者有其屋”的权利得济取得了快速发展的良好局面，居民的收入不断增加。以实现。因此，房地产业健康稳定与否，直接关系到人2013年我国居民人均收入相对1998年翻了两番，城镇居民的安居乐业，关系到社会的稳定和国民经济的发展。民年平均人均收入增长率为16.2%，农村居民年平均人均但实际情况是，我国房价已经出现了快速上涨的局面，收入增

3、长率为11.6%,居民的收入相对以前有了快速的提2013年我国房地产平均价格6237元/㎡，是1998年的高。2013年，我国城镇居民家庭平均每人全年消费性支3倍，年平均增长速度达到8%。过高的房价与居民的收出中住房消费占总消费的比例是6.6%，居民住房消费支入水平呈现出了巨大的反差，让大部分人既无法接受，出在总消费支出中占很重要的比重，随着收入的提高，也无力承担，“房价高”、“买不起房”的呼声不断高涨，花费在住房上的支出会越来越多，必然会带来对住房的这种状况势必造成一系列的社会问题，对我国经济

4、的发需求量的增加。一些农村居民当储蓄达到一定程度，认展很不利。针对目前这种高房价的现状，有必要对推动为有购房能力时，他们会考虑进城购买商品房；城镇居房价快速上涨的因素进行客观合理的分析，从而及时采民以前没有商品房的家庭，随着收入的提高，也会增加取有效措施来抑制房价的过快上涨，保证国民经济和社对商品房的需求；对于那些已经购买商品房的家庭或个会稳定健康的发展。人，当收入提高，他们会进一步追求较高的住房条件，[3]形成改善住房条件的需求。以上这几个部分都是随着2.房价快速上涨的影响因素收入的提高，对住

5、房的需求越来越大的主要表现。因此，居民收入的提高，会使得对商品房的需求上升，从而推房地产作为一种特殊商品,从本质上说其价格是由动房价的不断上涨。[1][2]房地产市场的供给和需求决定的。在我国社会主义2.2人口的不断增长市场经济体制下，商品房价格快速上涨是由房地产市场衣食住行是人们日常生活必不可少的一部分，尤其供给和需求共同作用的结果。促使我国房价快速上涨的是住房问题在当今已经成为了人们日常的重要议题，随因素很多，本文将着重从房地产市场供需的角度来分析着人口的不断增长，必然会带来对住房的需求的巨

6、大的推动我国房价快速上涨的原因，归纳起来主要有以下几压力。从1998年到2013年，我国平均每年自然增长的*基金项目：银川能源学院建筑工程技术专业教学团队资助项目（宁教高[2012]348号），银川能源学院科研基金资助项目（2013KYY19）作者简介：鲍俊升(1985-)，男，学历：硕士研究生,工作单位：银川能源学院,职称：教师,研究方向：房地产经济。·51·6上黑白.indd512014-6-1117:01:24政府与公共管理城镇人口达到2103万人，按2012年我国城镇人均住房（3-1）面

7、积32.9平方米计算，每年需要新增城镇住房面积6.9上式中，P为房屋销售价格，X1为居民人均收入，X2亿平方米以上。我国人口数目庞大，对住房的需求量也为城镇人口数量、X3为房地产用地供应面积,β0、β1、非常大，但由于受种种因素的影响，目前我国住房的有β2、β3为待估参数，μ为随机误差。效供给不足，但是人口却在一直增长，对住房的需求非采用Eviews6.0进行回归得到多元回归方程如下：常旺盛，这就导致了供不应求的局面，从而推动了房价（3-2）的快速上涨。t=-2.202.432.89-2.332

8、.3快速城市化R2=0.9904F-statistic=412.8501DW=1.969878城市化使人类聚居场所从农村空间形态向城市空间根据回归结果，可以看到R2=0.9904，模型拟合良好；形态转移，大量的农村人口向城市聚集。改革开放以来F统计值为412.8501，各解释变量整体显著；在95%的是我国城市化的稳步增长时期，我国城镇人口的比例一置信区间内，各解释变量均显著；DW值为1.969878，解直在不断的增加，而农村人口所占比例在逐渐减小，按释变量间不存在自相关。从上述参数估计结果可以看