影响房价因素实证分析

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1、影响房价因素实证分析摘要：影响房地产价格的因素很多，从根本上讲其影响因素在于房地产的供求关系。本文从城镇人口变动的角度研究其对房地产价格变动的影响，运用全国平均数据和31个省市的分地区数据分别进行了实证分析，得出了房地产价格与城镇人口变动之间的内在规律性以及不同地区之间存在的差异性。关键词：城镇人口，房地产价格，协整模型，面板数据一.引言近几年房地产价格的高速上涨成为人们最关注的经济问题之一。1997-2006这十年来，商品房的销售金额平均的年增长速度达到30.74%，销售面积平均年增长速度为22.85%，价格平均每年上涨6.42%。其中住宅的销售额平均年增长速度达到

2、31.63%，销售面积平均每年增长23.17%，价格平均每年上涨6.86%。如此高速的增长使得房地产这一行业对GDP的贡献率也逐年增加，由1997年的20.9%上升至2006年的67.7%,成为带动经济增长的重要因素之一。是什么带动房地产价格如此快速的增长?众说纷纭。从宏观经济的角度讲，影响房价的因素有很多，国家的调控政策、国际经济环境、经济周期的轮回等，都会直接或间接影响到房价的涨跌，但是从根本上看，最后决定着中国房价涨跌的关键，仍是供给与需求的关系。本文着力于需求层面分析导致房价上涨的人口因素。中国住宅总量需求可归纳为两个方面：第一，现有城镇居民要求改善住房条件，

3、包括旧宅拆迁；第二，城镇人口数量增加形成的住房需求，包括原有城镇居民其子女未来长大成人对住房的需求，以及外来流动人口对当地住房的需求。中国每年高于1.2%的人口出生率,如果按13亿人来算，每年增加的人口就达1600万之多。同时，大量流动性人口涌进城市，我国城镇化水平保持长期的高速发展，1997年到2006年的10年中，我国城镇人口增加1.8257亿，平均每年增长4.46%；城镇化率从31.91%增加到43.9%，平均每年城镇化水平增加一个百分点，平均每年的城镇新增人口大约1826万人，这必将扩大对城镇住宅的需求量。国内外很多学者就人口变化与房地产价格的关系提出了自己的

4、看法。Meen,GeofferyandMarkAndrew(1996)1发现住宅价格对失业率有显著的反应，人口和就业增长可以使住宅价格显著上涨。AnthonyMurphy，JohnMuellbauerandGavinCameron(2006)2利用28年的数据对英国的流动人口与住宅价格之间的关系进行研究，得出流动人口对住宅价格的水平会产生一定的影响。PeterLinnemanandAlbertSaiz(2007)认为地区8人口的增长与地区房地产业的发展有着密切的联系，并利用美国各地区的人口数据进行了相关的研究。施昌奎（2007）5认为人才流的聚集使中国大城市住房需求持

5、续高涨,流动性人口与引进人才的激增使住房需求保持旺盛状态。黄世宽（2007）6认为决定商品房价格居高不下的根本因素在于供求关系,并且分析了当前房地产市场需求的主要来源在于城镇人口的变动。王春艳、吴老二（2007）7基于1997-1999年广东省各地级市的数据,运用空间计量经济学研究珠三角城市圈内人口迁移与房地产价格之间的关系，发现人口迁移等因素可以显著地影响房地产价格水平。杨波（2007）8归纳出城市化进程中的速度演变规律和空间演变规律,继而分析了房地产业与城市化的同步发展关系,认为房地产业与城市化具有一种内在的协调发展关系。还有很多学者就北京、深圳、长江三角洲、济南

6、等地区的城镇人口与房地产价格的关系进行了深入的研究。从下表可以看到，全国城镇化率较高的省份集中在东部地区，尤其以北京、天津、上海和广东四个地区最高，而住宅价格居于前四位的仍然是这些地区，从数据显示可以看出二个指标之间具有一定的相关性。（表1）全国各地区城镇化率及住宅价格对比（2006）地区城镇化率(%)住宅价格(元/平方米)地区城镇化率(%)住宅价格(元/平方米)全国43.903119河南32.471843北京84.337375湖北43.802422天津75.734649湖南38.711655河北38.442028广东63.004589山西43.011806广西34.

7、641973内蒙古48.641627海南46.103735辽宁58.992884重庆46.702081吉林52.971858四川34.302123黑龙江53.502035贵州27.461584上海88.707039云南30.502191江苏51.903375西藏28.211687浙江56.504510陕西39.122297安徽37.102153甘肃31.091703福建48.003656青海39.261840江西38.681591宁夏43.001869山东46.102400新疆37.941684本文主要侧重从全国平均水平和分地区研究城镇人口数量变动对