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1、我国房价影响因素实证分析摘要:作为国家的支柱产业,房地产的稳定发展关乎国计民生。近几年,房地产价格飞速上涨,连创新高。在这种情况下研究房价的影响因素,具有重要的理论和现实意义。文章基于面板数据对影响我国房地产价格进行了实证分析,实证探讨对我国房地产供求的影响显著的因素,以及对于利用什么样的政策能更有效地调整房地产价格使之增长减缓甚至下跌。关键词:房价;影响;因素,实证分析改革开放以来,我国的房地产市场迅速发展,推动了我国国民经济的快速发展和人民生活水平的提高,并逐渐发展成为我国国民经济的支柱产业。近年来,我国部分大中城市出现了房价快速上涨的局面。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难,
2、这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。弄清影响房价的主要经济因素,探究我国房地产投资是否过热,房价是否合理、是否存在泡沫以及如何有效控制房价迫在眉睫。一、文献综述与理论基础1020世纪90年代以后,各国学者就开始采用宏观经济模型来研究房价的变化,他们得出宏观经济变量在一定程度上可以解释房价波动的结论,例如:Evans指出土地利用规划以及其他方面的供给限制,会体现在地价的不断上涨,从而推进房价的提高。乔志敏(2001)用实证分析表明生产成本的波动对房地产价格的波动有较强作用;张红、潘琦、郑思奇(2002)对北京市商品住宅市场进行回归分析,说明住宅实际建造成本和实际生产总值对住宅价格有着显著
3、的影响;谢叙�(2006)发现在短期内房价和地价相互影响,而长期内房价决定地价,并证明依靠降低地价来控制房价上涨的做法是不可行的。归纳他们的研究,从供给和需求出发,影响住宅价格的因素有:房地产投资、人均可支配收入、成本、利率、销售面积、GDP、人口规模。自从1986年萧政(HsiaoCheng)出版了第一本《面板数据分析》,对面板数据这一新的计量分析工具的应用取得了快速的发展。计量经济理论表明,众多经济变量尤其是面板数据大都是非平稳变量,用非平稳变量进行回归分析结果很大程度上表现为伪回归。为避免伪回归现象,首先需要对面板数据进行单位根检验。将检验单位根过程的方法分为同质单位根检验法与异
4、质单位根检验法两大类:一是同质单位根检验包括LLC、Breitung、Hadri检验等;二是异质单位根检验包括IPS检验、ADF-Fisher、PP-Fisher检验等。为了结果的稳健性,本文采用LLC检验、IPS检验、ADF-Fisher检验、PP-Fisher检验四种检验方法。10面板数据模型可能存在伪回归,在面板单位根存在的情况下,也可能存在面板协整。Kao检验假定面板是同质的,即假设面板数据中各个横截面样本在协整关系中的短期动态系数和长期协整关系系数相同,而Pedroni、McCoskey-Kao、Westerlund检验假定面板都是异质的,即允许面板数据中各个横截面样本在协整
5、关系中的短期动态系数和长期协整关系系数不同。同样为了结果的稳健性,本文采用Kao检验和Pedroni检验。二、决定房价的理论模型本文根据已有的理论与实证研究成果来分析房价与各影响因素的理论关系,构建出全国城市房价的理论模型。(一)房地产供应量从理论上看,房地产投资增加,将导致房地产市场供给的增加,在需求不变或者房地产需求弹性小于供给弹性的情况下,房价将下降。可见,房地产投资的增长和房价的增长应该呈反方向变动。(二)人民生活水平10一般用城镇居民人均可支配收入的多少来反映人民生活水平的高低。居民可支配收入决定了其实际购买能力,进而决定了居民住房消费能力。城镇居民可支配收入的增加将使得居民
6、用来购房的资金增加,同时也使居民有了改善居水平的愿望,这样就刺激了对房地产的需求,从而在一定程度上推动了房价的上涨。目前,随着居民人均收入的持续增长,对于购房需求也正在加大,各大中城市房地产整体呈现出供小于求的现象。因此,理论上讲房价水平与人均可支配收入也应呈现出正相关关系。(三)成本我国房地产价格主要由土地成本、建安费用以及相关的税费构成,用每平方米的造价来反映房地产的成本是贴切的。房地产成本的走势会直接影响着房价。显然,造价与房价呈正相关关系。(四)利率银行贷款利率的高低决定了房地产开发商的融资成本,贷款利率降低,开发商就可以以较低的成本获得资金,而房地产开发的利润相对而言是比较有
7、保证的,因此在低利率的情况下,开发商就会有相对可观的收益。同样,存款利率的高低也会影响房地产的需求。经验研究表明,名义利率与房价之间呈负相关关系。(五)销售量房地产的销售面积越多,说明需求越大,较大的需求必定促使房价的上涨,因此,销售面积应该与房价呈正相关关系。(六)经济发展水平10经济发展状况可用GDP来反映,经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展。房地产业已成为国民经济的支柱性产业。作为反映整个宏观经济发展水平和房地产业发展经济背景的GD
