《论文_审理房地产登记行政案件的几个相关问题探析(定稿)》

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1、审理房地产登记行政案件的几个相关问题探析发布时间：2004-09-2815:43:46浏览量：2184金代权摘要：不动产登记行•政案件，既涉及国家利益，也涉及公民、法人或其他组织的利益，审理难度人，裁判依据复杂、裁判标准不统一，新情况新问题多。对于这类案件应该如何审理？笔者从房地产登记的效力、房地产登记制度与善意取得的关系、房地产登记行为的审杳和房地产登记行为屮的行政赔偿等问题发表了自己的观点。关键词：行政案件；房地产登记；审理；房地产随着我国启地产市场的发展，公民、组织的法律意识的提高，以及不动产登记的行政法律规范不

2、健全等原因，致使当事人诉讼到人民法院的房地产登记行政案件逐年增多。这些不动产登记行政案件，既涉及国家利益，也涉及公民、法人或其他组织的利益，’市理难度大，裁判依据复杂、裁判标准不统一，新情况新问题多。为此，提出审理此类案件的儿个相关问题与大家研究。一、房地产背记的效力问题在审理房地产登记行政案件，特別是当涉及不动产善意取得的房地产登记案件中，由于对登记的效力看法不一，往往影响对这类案件的正确裁判。为此，有弄清方地产登记的效力Z必要。龙地产登记是龙地产行政主管部门依法对十.地所有权、十.地使用权、房屋所有权、房地产他项权

3、、其他应当登记的房地产权利或与此相关事项进行记载、确认的行为。实行房地产登记制度，忖的在于保障权利人的合法权益，维护房地产市场秩序。登记并颁发的房地产权证书是房地产物权的法定的公示方式［1］。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以卞简称《房地产管理法》）第59条、笫60条规定，国家实行土地使用权和房屛所有权登记发证制度。为此，房地产转让或变更抵押等情形时，均应向县级以上地方人民政府厉地产管理部门川请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证向同级人民政府土地筲理部门川请土地使川权变更登记，经同级人民政府十•地管理部门核

4、实，山同级人民政府更换或更改土地使用权证［2］。屮华人民共和国建设部根据《房地产管理法》制定了城帀房地产转让管理规定，对该法进行细划，并明确规定：违反木规定转让房地产的，转让无效。由此可见，凡经过主管部门核准房地产登记并颁发房地产权证的，均应认定该房地产权证上记名的权利人拥有该权利证书所记载的房地产权利，依法拥有对该项厉地产占有、使用、处分、设置抵押等项权利。因此，笔者认为，房地产登记主管机关的登记颁证行为应具有以下效力：-是物权公示效力。房地产登记行为是一•种公示的手段，最基本功能在于保护动态的市场交易安全，使连续发

5、生的房地产交易不因权利人主张权利而遭到破坏。二是物权公信效力。具体来说，它包括三方面内容：1、物权变动的依据效力。登记发挥着决定房地产物权能否按照当事人意志设定、变更与消亡的作用。2、权利正确性推定。以房地产登记证卩所记载的当事人的权利内容为确定房地产物权的依据。3、善意保护效力。即法律认可房地产登记证书上记载之权利为真实内容，其宗旨就在于保护善意取得的第三人。启地产物权的公信力，赋予公示以一定范围内的可信性效力，即便公示与实际权利关系不一致,房地产出让人无处分权时，善意信赖公示的受让人自然应取得启地产物权。但是，公信

6、力的保护必须具有的条件是：第一，登记错谋不能从登记证书上发现；第二，第三人须为善意取得；第三，物权取得人即笫三人已完成物权变更登记。取得人只有在满足物权变动的上述条件下才受公信力保护。三是警示效力。房地产登记具有房地产风险警示作用。四是监管效力。房地产登记是国家对房地产市场进行监督管理的重要手段，也是国家税收监管的必要手段。二、房地产登记制度与善意取得的关系从我国廿前的不动产房地产登记案件看，许多涉及善意取得问题。因此，有必要搞清笼不动产登记制度与善意取得的关系，即不动产登记是否应适用善意取得制度。善意，即“不知情”，

7、是“恶意''的对称，指不知存在足以影响法律效力的事实而进行的行为［3］。所谓善童取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，在将其不法占有的财产转让给第三人以后，如果受让•人在取得该财产时系处于善意，即依法取得该财产的所有权，血原所有人不得要求受让人返还财产的制度。善意取得制度是现代发达国家即大陆法系和英美法系民法上的一项重要制度，涉及到民法所有权保护与交易安全的衡量与价值问题。在行政诉讼中，也经常遇到对此类问题的理解和掌握问题，这对整顿帀场经济秩序，促进和保护市场经济的交易安全起着积极的重要作用。但是，对不动产如房地产登

8、记行政案中，是否适用善意取得，在理论上，在司法实务屮,一直存在很大的争议。一种意见认为，善意取得制度，仅限于动产，不能适用不动产如房地产登记行政案件。理山是：首先，我国还未将善意取得作为立法的-•项明确制度予以确立。其次，对动产是否都能适川善意取得制度还令不同意见，更谈不上可适川不动产问题。再次，各级各地法院对涉及动产的善意取得的