[精品]物业管理提案

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1、物业管理是随着住房制度改革和房地产市场的迅速发展而诞生和逐步发展起来的一个新兴行业，其服务涉及到千家万户的安居乐业，住宅小区作为社会的一个基本细胞，它的和谐是整个社会和谐的基础，而物业管理则是构建和谐社会的主要载体，它対改善居民的牛•活环境、维护社区稳定、促进社会和谐、提鬲城市整体管理水平发挥着重耍的作用。一、我市住宅小区物业管理现状我市物业服务行业占1997年起步以來，经历了一个从无到有、从小到大、从不规范到有序发展的艰难过程，物业服务对象也从单一的住宅小区，发展到行政办公楼、工业区、厂矿、医院、学校、集贸市场等全方位的覆盖。截止2009年底

2、，我市物业服务企业达到107家，管理人员达到700多人，从业人员有3600多人，管理服务项H200多个，新建小区的物业管理覆盖而达到100%,全市住宅小区物业管理的总而积累计达到2500多万平方米。其中规模较大、管理比较好的小区有：浑河花园、河畔花园、幸福城、水岸东城、大白然、碧海金阁、玫塊城、蓝天水岸、银河湾、台南嘉苑、裕宝新城、阳光家园等十余家。二、我市住宅小区物业管理的突出问题近年來，我市的住宅小区物业管理总体水平得到了较人的提升，但物业服务行业仍呈现市场不规范、矛盾纠纷多、经济效益差、苦中有忧的状况。具体体现在：（一）住宅小区物业服务市

3、场竞争机制不完善我帀住宅小区前期物业管理招投标不规范，棊本是谁开发谁管理，没有形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工售房阶段业主入住较少，前期物业铮理大部分是开发商自行选聘物业服务企业，在业主入住率达到一定规模后，业主重新选聘•物业服务金业的难度较人。（-）物业服务企业规模普遍较小，整体管理水平偏低我市住宅小区物业服务金业规模普遍较小，资质等级较低，在我市107家住宅小区物业服务企业屮，均为三级资质的物业服务企业，企业管理队伍良莠不齐，鱼龙混杂，缺乏规模效应，物业服务企业的专业人才奇缺，管理水平较低，服务领域狭窄，服务理念滞后。（三）业主维权困

4、难目前，我市人部分住宅小区未成立业主委员会，业主利益被侵犯时，维权困难。少数成立了业主委员会的住宅小区，在实际操作屮由于业主委员会没有报酬、吃力不讨好等多种因素，便部分业主委员会维权意识差，工作人员的工作积极性不高，维权力度不大，监督和协调的作川没冇充分体现，没冇真正发挥业主与物业服务企业Z间桥梁和纽带的作用。（四）而期物业费定价较低，多数物业服务企业生存困难，物业服务与交费矛盾纠纷多,影响社会和谐调査结果表明，我市107家物业服务企业中处于微盈利状态的不到企业总数的25%o其余大多处于盈亏平衡或亏损状态。主要原因是：1、开发商为便于销售，将前

5、期物业费标准选的较低，待小区楼盘销售完后，前期物业服务结束、物业服务企业进驻后，较低的收费致使盈利水平极低、甚至入不敷出。前期物业费价格低，使我市部分住宅小区物业管理逐步进入恶性循环的怪圈：“物业服务企业为了生存-降低服务标准->导致业主不满T拒交物业服务费T物业收入进一步减少T物业服务质虽再降低T业主更加不满T交费率进一步降低->物业服务企业亏损T弃管”。2、经营成木逐年增加。随着物价的上涨，人力成木、运行成本逐年捉高，而物业收费指导标准未能根据市场行悄适时调整，导致物业服务企业入不敷岀，经营举步维艰。3、居民普遍存在物业有偿服务的消费意识淡

6、薄。既希望得到更好的生活环境和服务享受,但乂不太愿意支付物业服务费，导致物业服务企业收费难；（五）开发商遗留的问题累及物业服务企业收费，影响止常运营1、开发楼盘的质量问题累及竣工后的物业管理。一系列的房屋质量问题如墙体裂缝、水管漏水、外墙渗水等，开发商不能及时很好的为业主维修解决，业主把矛盾转嫁到住宅小区物业服务企业身上，拒交物业服务费；2、开发商擅白更改规划，小区公共配套设施不健全。如：绿地不达标、路面换化不完善,健身器材不健全、未按合同承诺修建公共配套项目等，业主因此拒交物业服务费；3、开发商侵占业主利益，将公共设施挪作它用，谋取私利，业主

7、因此拒交物业服务费；由于开发商遗留的问题导致交费率低，直接影响物业服务企业的正常运营，逐步使业主与物业公司才盾激化。（六）部分物业服务金业服务意思不高，达不到约定的服务标准1、个别小区安全环境差。业主发生车辆损坏，财产被盗等民事案件，业主得不到赔偿，业主拒交住宅小区物业服务费；2、物业服务企业经营不规范。个别物业服务企业巧立名H,以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理，而服务确不到位，引起业主不满；（七）垄断企业服务不到位对于多层和高层建筑，供水、供热均需耍二次加压方可将春利热等民生必需商品送到最终川户，按照国务院《物业管理条例》笫四十五条

8、规定：“物业悸理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”，供热企业应将具商品直接送到最终用八，二次加压设备及其