某花园物业管理提案.ppt

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1、物业前期在什么时候介入对物业公司有利主讲人：叶云州时间：2006-10-31关于长怡花园物业管理的建议书物业前期介入在建主体进入比较好，可以看出好问题，熟悉图纸，设计规划和物业管理的配套设施有一些冲途，给开发商提出修改建议一、土建方面：1、铝合金窗施工时，应确保推拉槽内缘比外缘高，结合部位防水沙浆应充实，以防止台风暴雨来临时雨水渗入室内。2、标准层电梯厅的电梯出口地面应做成斜坡面，防止日后清洗楼面时，污水倒灌入电梯井而造成事故隐患。3、鉴于长乐花园、长安花园外墙的防渗漏的工作。同时，阳台及室内卫生间、厨房地面应做好防水处理。4、在消防规范允许

2、的条件下，楼层消防通道内的防烟防火门应选用无法上锁的产品（只有把手而无锁头），一来可杜绝日后住户故意将门锁上占用公共地方的现象；二来防止发生火警时门被锁上而延误住户逃生时间。5、地面的各类下水管道（如污水井、雨水井、化粪池等）的水泥盖板井盖表面应贴上瓷片或广场砖进行装饰，确保与周边地面环境相一致，并采用特殊符号进行标记。6、所有设备房（包括电梯机房、配电室、变压器室、水泵房等）内，地面应铺设防滑瓷砖，墙面瓷片贴至1.5米高处；其中，电梯机房、发电机房、配电室、变压器室等处应该安装空调和排气扇。并做好防水、防台风处理。7、大厦地面各个花槽和花池

3、，应做好防水处理，并建议安装PVC材质的排水管。8、为了实行封闭管理，建议修建小区围栏。二、电气方面：1、大厦内的公共照明系统应分区和分组设置，便于控制开关时间，从而节约用电。2、除事故照明、楼层指示、地下室照明外，经实践证明，楼层其它公共照明开关采用光敏感应加入体感应式最为有效和节能。3、各类公共用电器应分别计量，如楼梯照明、电梯用电等等。防止日后的偷漏电现象；每栋干塔楼的住宅部分应安装至少一个水、电总表。4、因深圳为沿海城市，故室外庭院灯应选用防台风型。5、设备房应注意设置防鼠网、防虫网、防小动物网，防止管线被破坏。三、给排水方面：1、所

4、有的管道和管线应按照国家规范颜色进行涂漆；例如：消防管红（浮球控制位不合适，给清洗水箱和维修带了难题）色，给水管绿色，排水管银灰色，煤气管黄色等等。2、水箱内部（包括地面、侧面）应全部贴瓷片，此举可大大提高日后清洗水箱的质量，有效防止红虫滋生；水箱的爬梯及盖板应采用不锈钢材料，防止生锈污染水质。3、地下停车场内亦应考虑充足的水源，便于日后清洁；所有公共用水应安装水表进行计量。四、智能化方面：1、在大厦内的保安设施方面应充分考虑设置门禁系统、电子门锁、电子巡更系统，闭路监控系统和对讲系统等，利用高科技手段提高管理水平，同时提升大厦形象。闭路监控

5、系统应具有长时间自动录像（如72小时）的功能。2、为了将来在住户家中统一安装保安紧急报警系统、门磁防盗报警系统及煤气探测报警系统，建议预留线管及接线头。3、建议停车场等其它监控系统统一设置在消防监控中心监控，以便节约人力资源，同时便于管理。五、停车场规划和施工：1、停车场建议安装IC卡智能管理系统，以便有效减少人力配置、杜绝人为舞弊、加快车辆流速。2、停车场地面建议采用瓷片铺设永久性停车线及指示标志。并完善停车场反光镜、限速标志、限高标志、防撞标志、防水板、车位牌、停车场及小区出入口永久性岗亭等配套设施。3、停车场的公共照明系统、智能管理系统

6、应作为一类供电设计，与大厦后备发电机组相连，以便停电时仍然可以提供服务，不会出现混乱。4、停车场的出入口限高必须保证有2.2米以上。建议地下停车场出入口做好防水雨棚。5、因长怡花园地面几乎无停车位，大部分住户主要是从地下停车场直接乘电梯回家，因此建议地下停车场内的电梯间与标准层电梯间的装修标准一致，避免简单装修。六、其他：1、管理用房：应充分考虑管理用房问题，提前将各类用房（包括管理处办公室、会议室、辖区警办公室、管委会办公室、各类值班室、培训课室、员工娱乐室、卫生间、员工宿舍、仓库、工具间、维修操作间等等）和社区文化用房考虑进去并预留空间。

7、以上内容系我公司从物业管理的角度出发，针对长怡花园的实际情况提出来的建议，其中一部分是根据以往我公司的管理经验总结出来，并经过实践证明确实有效的，一部分则仍在借鉴和摸索中，不一定成熟仅供参考。同时，由于客观原因我们在规划设计阶段未能及时介入，故一些建议可能已错过时机而无法或难以实施，但在此一一列出，希望能为日后的项目建设提供一些参考。谈新接管物业的前期管理物业管理的前期介入对于物业的后期管理具有重要意义。但从目前市场运作情况看，物业公司常常来不及作充分准备，便匆匆“走马上任”。由于新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大，如：楼宇验收、入伙、

8、装修等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管理产生不利影响，甚至造成无法挽回的损失。笔者就前期管理中几个重要环节，略作分析，以资参考。楼宇接管验收应软、硬件