[精品]浅谈房地产企业成本控制的环节和因素

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1、浅谈房地产企业成本控制的环节和因素浅谈房地产企业成本控制的环节和因素【摘耍】以来，国家对房地产业相继出台了一系列调控政策，导致房地产业面临前所未有的新挑战，国家为此出台了一系列的调控手段，其目的不在于打压房地产企业，而是为了引导房地产企业从暴利行业向社会平均利润行业的理性回归，进而促进房地产业长期健康、持续、稳健的发展。因此，以往靠非规范市场的暴利时代发展起来的房地企业，在新形势下，耍尽快转变管理理念，从粗放式向集约式的管理方式转变。在今后的发展中，精管理、抓内控，强化成本控制意识，将成为今后房地产业需要关注的重要内容。本文就房地产业如何开展成本管理工作，以及应抓住成本管理的哪些

2、主要途径和环节等问题，结合工作实际进行探讨。并对全过程成本控制提出建议。【关键字】成本控制；过程管理；阶段控制；制度保障中图分类号：F234文献标识码：A【引言】2011年以来，国家对房地产业相继出台了一系列调控政策，导致房地产业面临前所未有的新挑战，国家为此出台了一系列的调控手段，其目的不在于打压房地产企业，而是为了引导房地产企业从暴利行业向社会平均利润行业的理性回归，进而促进房地产业长期健康、持续、稳健的发展。因此，以往靠非规范市场的暴利时代发展起来的房地企业，在新形势下，要尽快转变管理理念，从粗放式向集约式的管理方式转变。在今后的发展中，精管理、抓内控，强化成本控制意识，将

3、成为今后房地产业需要关注的重要内容。作为房地产企业成本管理部门，借此就房地产业如何开展成本管理工作，以及应抓住成本管理的哪些主要途径和环节等问题，结合工作实际进行探讨。房地产业的成本控制应为全过程的成本控制，它涉及前期的策划、规划、设计，中期的施工管理以及后期的销售、物业服务等开发过程的各个环节，需要建立起包括限额设计制度、招标管理办法、合同管理办法、工程造价管理办法、工程变更管理办法、成本指标分级考核与绩效工资制度等一系列系统的管理制度保障，同时设立相对独立的成本控制职能部门作为组织制度保障，并明确各阶段成本控制的重点。其控制的主要途径具体为：1、前期规划、设计阶段，是成本控制

4、的源头成本控制的源头在项目的前期规划设计阶段，尤其要抓住设计这一关键阶段，以达到未雨绸缪、事半功倍的效果。树立设计的节约是最大节约的成本管理理念。该阶段成木控制的重点包括：项冃的筛选和定位、开发时序的确定、设计施工工艺和施工方案的确定。具体可通过市场预测选择市场上占有一定优势的开发项目，根据市场需求确定开发时序，根据性价比确定设计施工工艺和产品定位，根据现场实际确定设计施工方案。期间更要关注市场（客户需求）、成本、品质的适度和可实施性，避免忽视成木而片面的追求设计效果。具体來说：一要根据市场需求，确定开发吋序。通过开发吋序的优化组合、合理确定，一方面有利实现销售收入的最大化，另…

5、方面也利于减少资金的占用,节约融资成木。比如，可以对提升整个项目档次和品位有促进作用的项冃优先开发，能带来销售收入大幅度增长的项冃优先开发，非市场销售项目（如公建及公益性项目）可适当推迟开发。二要根据性价比，确定设计施工工艺。根据性价比确定拟开发项目的投资实质就是价值工程在开发成本中的应用。房地产行业的产品不是一般的商品，它具有资源的不可复制性。将最适当的房子卖给最合适的人，是房地产营销最基本的原则。首先调查了解项目的客户群体，以此确定产品的设计定位。在高端地段开发低档次项目是土地资源的浪费，在低端地带开发高品质项目是也是浪费。这就要合理确定项目的性价比。一般对位置好、高端需求多

6、的小区，应将小区的品位和档次定高些；位置相对较偏、中低端需求客户多的地方，应以安居房的建设标准为宜。同吋，影响小区建设品位的不仅是房屋的内在结构质量，还包括外部装饰、小区配套、景观绿化及交通便利、学区等人文环境。淮矿地产公司的房屋开发在内在结构上是公认的好质量，而在其他方面需仍要进一步提升，做到“有粉涂在脸上”，通过“内外兼修”，提升小区的品位，达到最优的性价比。三要根据现场实际，确定设计施工方案。为保证设计方案的技术可行、经济合理，首先，要有足够深度的地质勘察资料。只有勘察的深度够了，才能为施工设计提供准确可靠的基础资料。地质勘察是花小钱办大事的环节，应根据工程需要适当增加勘察

7、深度和广度，以提高勘察资料的准确性。四要推行限额设计制度，要求设计院在一定要提供设计概算、施T图预算，并在实施屮起到估算、概算、预算、结算的逐级约束作用。同时要求设计人员关注现场实际，根据设计任务书和现场实际情况进行设计。其次要加强工程设计图纸的审查，重点就图纸的技术合理性、施工可行性、造价经济性进行审核，以求提高设计质量，避免设计考虑不周或失误而带来经济损失，该项工作要求在工程进入招标阶段前完成。2、注重施工过程管理，减少或避免索赔或不合理变更，是控制建造成本的关键。工程进入施