房地产企业成本影响因素和控制措施

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1、房地产企业成本影响因素和控制措施　　摘要：房地产项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等众多特点。这就需要计算标准，避免风险，尽可能的运用最少的成本耗费获取最大的经济利益。本文探讨了房地产企业成本影响因素及控制措施。关键词：房地产企业；成本；影响因素；控制措施中图分类号：C29文献标识码：A文章编号：房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。房地产成本是以房地产开发产品做为核算对象，在正常经营的情况下，对房地产的施工建设过程中实际消耗和价格进行计算的实际应用成本。通过开发成本的统计和核算，可对实

2、际消耗和价格进行控制，有利于降低生产成本，同时对提高利润率启动积极作用。一、房地产企业成本影响因素及控制措施1、事前控制阶段的不足之处（1）不够重视资金的时间价值。开发周期过长，造成资金利息太高，资金回笼速度慢；（2）产品设计和产品定位中个别分部分项工程的定位不够合理；在初步设计阶段仅对规划指标、总平、户型等内容进行审核，忽视了对不同方案成本的审核。7（3）施工图设计过程中，存在设计质量下降、套图、缺项、漏项、设计不明确及设计错误等现象，公司内部的设计管理深度不足、施工图纸会审还不够细致，对设计缺陷未能及时发现，造成设计变更和签证的增加，从

3、而引起工程成本的增加。2、事中控制阶段的不足之处（1）建筑工程预算（包括标底）的编制质量和准确性还有待提高。因为我们这项业务属于外包业务，均打包给专业的造价咨询公司。从目前的运行情况看，企业缺乏对中介机构的监督、管理以及审核，审查也不够细致；（2）公司目前签订的工程造价咨询委托合同，关于咨询服务质量的要求这一款中，对核心内容的工程量清单表示方式没作具体规定，咨询公司按“自选”动作完成，比较笼统，不利于甲方审查；（3）材料、品牌合作商数据库未建立或不够完善，样本太少，容易造成入库单位之间结成价格同盟；同时入库单位水平参差不齐，一旦中标，会给施

4、工带来诸多不利影响；（4）材料设备的询价不够贴近市场，未形成战略合作伙伴并形成规模采购优势，造成与施工单位扯皮；3、事后控制阶段的不足之处（1）预结算人员对材料市场行情和施工现场情况的调研力度不够，不能掌握第一手的资料；7（2）对工程事后评价缺乏系统的总结，没有做好经济技术指标的分析，计算固然重要，但只有注意平时总结，才能不断提高业务水平；二、房地产企业成本控制措施1、投资决策阶段的成本控制在项目决策投资过程中，首先策划人员要认真进行市场调研，提出既满足消费者需求而利润水平又较高的投资方案，分析人员根据现有的资料和特定的方法，对建设项目的投

5、资金额进行估计(即投资估算)。决策者依据科学严谨的策划报告书，对拟建项目的建设标准、项目地点、建设周期、资源价格、容积率、市场需求、设计方案、财务评价、风险分析及最重要的成本目标等进行科学地分析和研究，最终决定决策是否可行。之后在投资估算的基础上制定目标成本和资金计划。这也是整个决策阶段造价管理的重要任务，是后面各阶段成本控制的起点和基础。随着工程项目的施工进展，当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。2、做好项目在设计阶段的成本控制（1）优化设计方案，有效控制工程造价7在整个项目总投资中，设计费用所占比例往往不到1%，但它整个

6、工程项目的75%都会受到它的影响。因此，在工程设计阶段严格控制工程造价才有可能对整个项目的工程造价进行有效的控制。因为方案设计不仅对工程造价产生重大影响，而且对项目的质量、安全、工期、市场销售、资金投入、资金回笼及项目的利润等均有重大影响，因此我们必须克服重施工、轻设计的观念，应从方案设计开始控制工程造价。（2）对工程项目实行限额设计在项目建设过程中，可根据可行性研究阶段审定的设计工程量和设备、材质标准，来确定初步设计阶段的限额设计工程量，按设计和通用设计或类似已建工程的实物工程量来确定某些无法通过可行性研究来确定的工程量。设计施工图时，各

7、专业设计人员必须强化自身工程造价的意识，严格根据限额设计所分解的投资额和控制工程量，以及确保使用功能的前提下进行设计，目的是将工程造价和工程量控制在限额内，同时作为业主要通过设计合同明确设计要求，通过对建筑经济指标比如单位面积的造价、含钢量、混凝土含量等加以要求和限制，以增强设计人员的责任感和紧迫性。3、施工阶段（1）结合施工组织及施工工艺，控制工程成本7开发单位的成本管理人员应做到“三多”，即“多看、多问、多思考”。“多看”，就是要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。“多问”，就是对于预算中不常遇到的较边缘的工程问题，或

8、是对自己经验不充分的问题不匆忙作定论，要向专业人员和工程师进行咨询核实。定额仍是目前建设市场确定造价的主要依据，但也应客观地认识到定额不可能囊括市场。由于新工艺、新材料的不断涌现