烟台房地产营销

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1、营销策划全案（课件版）2007年这是我在中国见到的最诱惑的土地－－尼古拉斯地块给我的震惊就是稀缺不可复制－－社科院刘××一见钟情加上海誓山盟－－台湾叶××本项目初步营销策划方案提出几个问题？有什么样的第一感觉？周边均价4500元/平方米，你考虑过它的价值吗？他的客源应该是哪一群人？卖点？如果你来策划你的思路是什么？如果你来补充：应该补充那些部分？这是一个300页的提案为了“您”的便于理解我省略了很多请关注：下面第一页开始的部分我省略了什么？预估客群分析典型项目分析本案分析本案销售策略产品推广定位本案推广策略第一部分

2、第二部分这里的内容和知识体系中的那些版块相同？第一部分那片海的房子……这是主题吗？开发区现有项目分析市区典型项目分析预估客群分析典型项目分析本案分析开发区市场分析：黄河路以北一直到海边——一线海景板块；黄河路以南，长江路以北——二线海景板块；开发区中心区及长江路以南及夹河区域——三线海景板块；一线海景板块主要集中在黄河路以北，黄山路以南区域。代表性的楼盘有：碧海云天、蔚蓝海岸、黄海别墅；在开发（销售）的楼盘有怡海翠庭、碧海绿洲、碧海云天（二期）。在2005年10月28日广源公司竞得的Ⅱ-3小区，建筑面积35614平

3、米，楼面地价达到1842元/建筑平米，加之建安成本、管理成本、销售成本等，预计该项目的销售价格不会低于4500元。怡海翠庭的销售价格在此区域地段内是最高的，多层的起价为3980元，三楼四楼的价格为4560元。小高层为3280元起价，层差价为100元，顶层复式为4800元/平米。平均销售价格为4100元。明年将有望突破5000元大关，并于5500元左右收盘。碧海绿洲的高层起价为3100元，层差价100-200元，9层为4300元，顶层最高价位为5900元。小高层起价为3100元，层差价100元，9层价格为4000元。

4、小区平均销售价格约为4000元。高层海景的产品优势及价格成正比，且在实际销售中出货较快，其价格已处于高位运行。碧海云天当期的高层销售起始价2950，8层为4580元，中间单元顶层的价位为5000元，平均销售价格约为4000元。开发区一线海景市场小结：户型从户型上来看，此区域的户型结构以中高档为主，这一区域的主要户型面积集中在120-160平米之间，这个户型区域占到总量的70%，其次为90-120平米的中小户型，约占15%。碧海云天仅存少量90余平米的房间，碧海绿洲最小面积为116平米，怡海翠庭最小面积为124平米，

5、在这个面积之间的户型主要为大两房两厅为主；140平米以上的主要为三房两厅结构，明卫采光。开发区一线海景市场小结：成交客户区内消费者——开发区本地消费者，主要为民营企业高层管理人员，拥有自己的企业，或在企业中拥有股份的参股人员；外企高级管理人员，主要为韩、日、台湾等外籍人士，因工作需要，选择在此区域买房者居多。此类人群约占总量的50%左右。烟台市区消费者，市区收入较高群体，在考虑卖房时注重品质和档次，但因东郊房价较高，所以退而求其次，在这个区与选择相同品质的房屋，价格则可以便宜30%以上。此类人群约占总数的20%左右

6、。区外消费者，蓬莱、长岛、栖霞等地也是主要的消费群体之一，在选房时主要考虑离烟台更为便利的地理条件，购房者主要为有车群体。此类人群约占总量的15%。外地消费者，主要为内陆城市购房者，看中的是这里怡人的环境和丰富的海景资源。外地主要消费区域为：河北，山西、北京、内蒙等省市。此类人群约占总量的15%。本区域住宅项目均为中高档，在档次上有别于其它区域。据统计，35-45岁之间的购买者是一个集中年龄段，占到总数的60%以上。开发区一线海景市场总结：开发区一线海景板块已经成为继莱山区滨海中路之后的又一大黄金海岸板块，环境和海

7、景资源均是该项目成为烟台海岸线上独一无二的板块。并因开发区强劲的经济发展实力及稀缺景观资源造成后续房地产市场将继续向着高档方向前进。市场及客户将会越来越理性，更注重基于景观价值的综合性比整体价格将继续走高，并于6500元左右形成市场拐点二线海景板块，主要区域为黄河路以南，长江路以北区域。代表性的楼盘有星海花园、三和星海花园、宁海小区、静海小区（阳光海岸）等。在此类区域内，主力面积仍然集中在120-150平米之间，约占总量的50%，100平方米左右的户型增多，约占总量的40%左右，150平米以上的户型较少，约占10%

8、左右；三线海景板块主要位于长江路以南，金沙江路以北区域，当前主要在售楼盘有阳光嘉园、金域河畔、海天花园、海澜花园等。在这一区域内，120-140平米之间的户型，约占总量的40%，90-120平方米左右的户型增多，约占总量的50%左右，150平米以上的户型较少，约占10%左右。户型主要区间为90-100，120-130。户型结构主要以两居室为主，全明设计，大开