烟台房地产市场研究分析

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1、www.fdcsky.cn房地产商域网2007年烟台房地产市场发展状况及未来趋势研究分析2007年12月www.fdcsky.cn房地产商域网www.fdcsky.cn房地产商域网目录一、概论3（一）四区供应量总体情况3（二）四区价格总体情况5（三）四区产品主要特点概述6二、芝罘区市场分析及发展趋势7（一）片区划分7（二）价格7（三）供应量9（四）产品特点13（五）发展趋势18三、莱山区市场分析及发展趋势20（一）片区划分20（二）价格21（三）供应量24（四）产品特点27（五）莱山未来发展趋势29四、开发区市场分析及发展趋势32（一）片区划分32（二）价格32（三）供应量34（四）产品特

2、点37（五）发展趋势38五、福山区板块内部片区划分及分析39（一）片区划分39（二）价格39（三）供应量41（四）产品特点43（五）发展趋势44www.fdcsky.cn房地产商域网www.fdcsky.cn房地产商域网一、概论2007年即将过去，这一年，对于房地产市场来说可谓是火热的一年，无论是房价的走势、供应量的变化，还是消费者的购房需求、购买能力，均呈现出强劲而稳定的上升趋势。不可否认，中国房地产发展近20年的时间，今年达到了前所未有的高度，无论是房价，地价，还是居民的购房需求。烟台作为一个三线城市，房地产的起点较低，但是在全国形势的带动下，加上临海的天然优势，近几年发展迅速，现在的

3、房价、产品品质、开发水平等方面已经逐步接近二线城市。通过对烟台市四个区（除牟平区）的全面调查，我们从供应量、价格、产品形态、产品特点等几个方面来分析目前烟台房地产的现状以及将来的发展趋势。（一）四区供应量总体情况以上所列各个区域供应量数据来源于我们对目前在售项目消化量、保有量www.fdcsky.cn房地产商域网www.fdcsky.cn房地产商域网的调查，并综合政府规划项目，各项总量相加所得，基本反映出现在及未来3－5年的供应情况。（具体各区域的在售项目消化及供应情况、未来供应情况在后面将单独说明。）从图表来看，芝罘区的供应量最高，但实际的情况可能并不象数字显示的那么高，因为其中主要组成

4、部分是只楚片区化工南路控制性规划的700万平方住宅和南部城区240万平方住宅项目。化工南路的规划不是一个短期的项目，而是一个长期性的总体规划，其供应量需要在未来十年左右、甚至更长的时间里慢慢释放，而且何时能够启动恐怕还是未知数；南部城区因为主要承担居住的功能，虽然目前在售项目的后续供应量充足，但是因其去为优势及价格的相对优势，需求仍然较为旺盛。莱山滨海路、观海路上的项目背山临海，环境优美，迎春大街及港城东大街两侧的改造也在快马加鞭的进行着，环境和配套也随之不断改进，在未来几年，仍然是多数人置业，尤其是二次置业者的首选，因此供应量充足。开发区供应量目前主要集中在开发区公安局以西及西南方向，开

5、发区外来人口较多，又有海景优势，无论是中低档普通商品房还是中高档海景房，需求量都相对较大，这样的供应量应该来说不算太高。福山区在售项目的待售量最小，未来的供应量也相对不大。因为这几个区之中，福山区无论从环境、配套，人口等各方面都没有优势，且目前福山区的项目也是以福山本区域内和部分开发区的客户为主，需求量总是有限，因此在供应上也不会过分的高。就目前的情况来看，福山区在未来也不会出现大规模人口增长，因此不会出现需求急剧增长的现象，供应量应当会稳定在目前的水平，慢慢稳中有升。未来2~3年内可实现供应量图表下图表中显示的供应量是以目前在售项目待售量和已经开工但是尚未销售的项目供应量总和，规划项目因

6、为时间较长，有很多不确定性，在未来2～3年的时间里实现的可能性不大，因此实际的参考意义并不大，因此下表中不包含这部分供应。www.fdcsky.cn房地产商域网www.fdcsky.cn房地产商域网（二）四区价格总体情况均价图57706200500038200100020003000400050006000700080009000芝罘区莱山区开发区福山区元/平米均价（以上数据是我们根据对四区主要楼盘均价调查统计之后，推算出来的区域均价，可能不一定十分精确，但基本能反映出四区大多数楼盘的价格水平。）由于烟台独特的城市格局和滨海的天然优势，各个区的均价严格来讲并不准确，而是应该分小片区来看，但

7、是它仍然具备一定的参考意义。通过调查统计，目前芝罘区在售项目均价在5280元/㎡，由于市中心区房价的拉动，整体均价仅次于莱山区。当然南部城区、只楚片区的房价与中心城区的价格还有较大差距。www.fdcsky.cn房地产商域网www.fdcsky.cn房地产商域网莱山整体均价6200元/㎡，对于这个价格，我们并不意外，因为莱山区滨海路海景房的价格已经升到15000元/㎡左右，仅这片区域的房价就将整个莱山区均价拉升了起来。开