烟台房地产发展报告

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1、烟台房地产调研报告苏州市博思堂投资顾问有限公司2008年8月2房地产发展概况3区域市场分析1烟台城市介绍4市场发展展望烟台城市介绍—地理位置距离烟台200公里的范围圈内有大连、青岛。距离烟台400公里的范围圈内有天津、济南。距离烟台600公里的范围圈内有北京、石家庄、沈阳以及朝鲜半岛的首尔和平壤。地处山东半岛中部，与辽东半岛的大连一起，扼守京津门户东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，并与韩国、日本隔海相望全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。中国14个沿海开放城市之一；是海洋文化与大陆文化交融最和

2、谐的优美城市；温带海洋性气候，最适宜人类居住的地方；900多公里海岸线，有包括10万吨级码头泊位在内的港口20多个，年吞吐能力达2500万吨，是中国20个枢纽港之一；有中国最早的开发区；食品、机械、黄金、电子四大支柱产业赫赫有名。烟台城市介绍—城市交通陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2007年年末全市公路通车里程13574.4公里，其中一级公路通车里程757.6公里，高速公路通车里程414公里。其中烟青高速与烟威高速是城市对外陆地交通的两大动脉。此外2006年底开通的烟连铁路渡轮成为东北与环渤海与珠三角两大经济圈交

3、通运输的纽带。海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。空：航空业快速发展，烟台莱山机场2007年年末通航城市30个；平均每周有143个航班。全年起落架次1.9万架，增长8%，全年旅客运输量164万人，增长15.6%；货物运输量2.35万吨，增长9.4%。对外交通方面，烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件。烟大轮渡项目新

4、建铁路引线34.35公里，海上运输距离约86.28海里（159.8公里），是我国最长的跨海铁路轮渡。随着烟连铁路轮渡的建成，烟台是真正意义上的交通枢纽，这是相邻的青岛和威海两个城市无法相比的区位优势。而以烟台为中心东、西海岸带，有几千平方公里连片的未开发的土地，以烟台城市为基地，开发东、西海岸经济带，前景一片光明。烟台城市介绍—城市人口和城市规模人口现状：户籍人口持续增长：2007年末烟台市户籍数为228.51万户，人口为651.47万人，人口比去年增长0.23%，烟台市区人口达到180.01万人，增幅为0.6%.外来人口迅猛增长

5、：据统计2005年烟台外来从业人员达到8万，2006年暴涨为34万，2007年预计在50万左右，外来人口已经占城市总人口的25%左右！从城市人口规模看，烟台市已位于山东省大城市行列。城市规模：根据规划，烟台中心城区2010年城市人口规模为170万人（目前已经达到），城市建设用地为200平方公里。2020年城市人口规模为230万人，城市建设用地为255平方公里。年份城市人口（万人）增长率2005年176.231.10%2006年178.911.5%2007年180.010.6%近年来烟台经济高速发展，城市人口已经突破原来规划，城市建

6、设框架也已经初步确定，但由于周边城区的配套和人气没有及时形成，目前依然给人海滨小城市的感觉，城市规模和档次仍难以与青岛、大连等城市媲美！烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。牟平区开发区福山区烟台市区现辖芝罘、莱山、福山、牟平四区和一个经济技术开发区

7、。现状用地布局是以芝罘滨海地带为中心，以烟威、烟青、五区连接路为轴线，拓展东西两翼，贯通南北山海，城岛相映，融山、城、海、岛于一体的滨海组团式城市格局。从目前的现状来看，烟台的城区框架刚刚拉开，芝罘区对四周没有形成强有力的辐射，各区分散，差异较大。烟青高速烟威高速往威海往青岛五区连接路烟台城市介绍—城区分布往大连牟平区开发区福山区烟台城市介绍—各区域功能定位城市发展战略部署原则1、壮大中心城市，发展八大组团加强城市基础设施建设和环境综合整治，壮大中心城市，加快五区融合，膨胀中心区规模和实力。充分发挥资源和区位优势，继续按照城市总体

8、规划，拓展东西两翼，贯通南北山海，发展八大组团，形成组团式滨海城市格局。2、膨胀发展莱山区、完善提高芝罘区、壮大开发区膨胀发展莱山区，完善提高芝罘区，加快建设福山现代化工业城区，强化牟平综合发展区，壮大烟台经济技术开发区，完善城市功能，规范城市管理