烟台房地产发展趋势.doc

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1、烟台房地产市场发展趋势解读2009-07-1415:11随着环渤海城市圈的交融加深，烟台的城市地位将逐渐凸显，同时随着城市大规模基础设施建设投资以及城市交通格局的完善，烟台的房地产市场将迎来巨大的发展机遇文/烟台思源营销总监吴胤泽城市•烟台早在2007年，烟台的GDP就已经超过了济南，成为山东省第二经济大市，2008年烟台市GDP达到3460亿元,比2007年增长13%。繁荣的外向型经济与充满诱惑力的招商政策，吸引着世界500强纷纷入驻。截至目前，己有美国通用汽车、通用电气、日本三菱、三井、旭化

2、成、丰田汽车、三洋电器，韩国LG、现代、徳国汉高等60多家世界500强投资企业进驻。与之形成鲜明对比的是：2008年烟台政府共完成地方一般预算收入166.17亿元，固定投资中房地产投资仅为263.69亿兀，与周边青岛、大连等城市差距明显，烟台城山建设相对滞后，房地产市场发展起步较晚，与国内一线城市相比还很不规范。随着2007年烟台市委、市政府提出“大烟台”的城市建设理念，烟台五区融合成为必然。受烟台东西狭长“帯鱼状”版图的限制，“东进西拓南扩”成为城市发展的必然。目前，烟台的城建重点己经逐步向周

3、边广阔空间转移——东部滨海新城区日新月异，西部产业新区蒸蒸日上，南部综合发展新区悄然崛起。崭新的“大城市”、“大市区”，将打开烟台城市新视线，成为烟台城市变阵、膨胀的物流血脉。与之对应的，近年來烟台市新增开工而积基本分布在东、西、南郊。其中，烟台芝杲区南郊2006年土地摘牌而积达到600万平米，而烟台垠大的经济适用房片区建设则分布在西郊，东郊作为烟台的行政、教育与科研屮心。近期区域产业结构调整为城市建设提供了巨大的发展空间。上I比纪80年代屮期到90年代初是烟台商品房发展的萌芽期，烟台成为国家房

4、改试点Z-,商殆住宅进入实质性的市场运作；90年代中期，面对严重的通货膨胀，屮央政府采取紧缩政策，促使经济“软着陆”，开发商的资金链纷纷断裂，销售全线受阻:1998年国家逐步实行住房分配货币化，直接促进了烟台房地产的复苏，币场需求逐渐活跃。1999〜2002年间，预售商品龙面积稳定在280〜350万平方米Z间，供需基本平衡，实际销售均价稳定在30007L/平方米左右；2003〜2007年，烟台厉地产市场进入快速发展时期，市场供需量逐年喷涌式增长；从2008年至今，受政府宏观调控、国际金融危机等方

5、面影响,烟台市场也随之进入全面的观望调整时期。烟台本土的品牌开发商数量极为有限，如祥隆、南山、银河怡海等。排名开发商名称所占当地市场份额核心竞争优势1南山苴业发展有限公司12%资金实力雄厚，较强的政府关系2银河怡海房地产开发有限公司7.5%本地老牌开发商，本地口碑较好3天马产业有限公司5%本地新兴开发商4祥隆企业集团公司4.25%本地实力开发商，具备战略发展规划5天安苴业有限公司4%首次开发，房地产运作经验不足合计：32.75%不少本十.开发商已经开始有意识地进行品牌创建，并収得了…定的成绩。女

6、II：烟台祥隆企业集团从狠抓自身物业服务水平入手，在烟台率先引入了“以客户需求为导向”的开发理念，先后开发了海天名人广场、天合城、海天四季花城、万象城等一系列精晶楼盘，其市场占有率与晶牌美巻度在烟台市场直线攀升。但是，烟台本十•品牌开发商山于自身背娥及资源占有的差异，在企业经营理念与具休执行推进上述存在一定的不规范之处，做“业绩”述是做“口碑”？“做'产品”还是做“客户”？这些问题对本土品牌开发商产生了一定的困扰。2004年7月18日，滨海景区的四宗国有土地被北京天鸿集团公司以3.7099亿元竞

7、得；2006年3月，备受瞩目的［2006-1］号地块胜利小区和［2006-8］海港D区，分别被山东卓越厉地产开发有限公司和烟台阳光100厉地产开发有限公司拍走。［2006］67滨海景区B宗地被上海世茂集团旗下的一家公司获得。接下來，海信、大华、阳光股份等外埠龙地产开发商纷纷进军烟台市场，表现之强势,对烟台市场影响Z深远，不容小视。扫E名开发商名称所占当地市场份额核心竞争优势1上海大华集团5%资金实力雄厚、中端大盘运营能力强2阳光1002.75%营销水平突出3青岛海信房地产2%品牌开发商，管理水平

8、突出4上海世茂集团1.5%亲水蒙宅运作经验丰富5北京首开集团1.4%国企背景、资金实力雄厚合计：12.65%蜕变•烟台环渤海经济带是未來屮国最重要的经济核心带，烟台在其屮的城市地位非常重要。烟台处于大连、青岛、天津的枢纽地带，其物流优势不言而喻；同时，根据建设胶东半岛制造业基地的新形势，烟台市政府重点调整产业结构，确定了机械制造、电子信息、黄金和食品加工制造四大支柱产业。“十五”末，全年规模以上工业企业实现销借收入3500亿元，利税400亿元,利润290亿元,工业制成品出口44亿美元,上述各项指