4物业管理案例2

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1、4物业管理案例2（掌握）1、市内某小区屮的一位业主藏先生于2001年3月与该小区开发商签订了“某某住宅区车位转让协议，”协议约定开发商将该小区1号停车场中的8号车位使用权转讣给藏先生，藏先生一次性支付车位使用费8万元。今年7刀份该开发商因房屋销售完毕，完全撤出该小区，小区物业管理公同通知藏先生因小区停车场紧张，重新分配使用，需要按月或按年向物业管理公司支付停车费。于是，藏先生拿出车位转让协议与物业管理公司协商，物业管理公司称该协议无效，由此产生纠纷。那么，藏先生的协议是否有效呢？案例分析：根据法律规定，小区红线以内的场地应归小区全体业主所有。那么小区的地上停车场作为小区场地

2、的一部分，应归全体业主所冇，开发商无权处分，也就是说，开发商与藏先生签订的车位转让协议应是无效协议，藏先牛不能依此协议主张具对8号车位的使用权。当然，藏先纶可以采取相应的法律救济手段，如向开发商主张协议无效，要求其返还乍位购买费用等。（熟练掌握）2、某公房二楼业主的室内经常发生水管倒灌的现彖。该业主向物业公司报修，几经维修后，物业公司在向该户收取维修费用时，业主以水管设计不当为由而拒付维修费用。案例分析：关于木案维修费用的支出，应对水管倒灌原因进行分析后确定。如果系由该业主使用不当造成的，则由其承担维修费用。如果该事故系由相邻业主（使用人）使用不当造成的，在能查清责任者的情

3、况下，费用山责任者承担；在不能查清责任者的情况下，费用山共同使用总管的业主（使用人）分摊。如果倒灌是由于总管（共用设备）设计不当或老化等原因引起的,物业公司应对其进行技术处理，所发生的费用从维修基金中列支。（掌握）3、如何处理上门推销人员时间2004年9月18日地点大厦公共区域事由警卫在巡视过程中发现推销人员正在X楼层XX单元客户区域进行推销活动，影响客户正常办公。处理经过2004年9月18H11时，安保部警卫在X楼层XX单元门口发现推销人员后，首先制止其推销行为。警卫将推销人员带至安保部办公室交与内保员进行处理。内保员采収如下措施：了解推销人员身份、都去过那些楼层、做过些

4、什么；检查其随身携带物品；与中控室人员及客户核实推销人员所述情况的真伪；填写《推销人员登记记录表》；没收其推销名片与和关材料并告知大厦禁止推销的有关管理规定。最后内保员将推销人员带离大厦。［评析］1.发现及时：避免造成进一步对客户的影响。2.处理到位：询问仔细，核实详尽,确保无遗留安全隐患。3.不足之处：大厦为开放式大厦，外单位人员会客、办公事无进出登记制度，易造成类似情况发生。备注建议大厦釆取封闭式管理（熟练掌握）4、早期介入越早越好案例概述：某房产开发公司于1997年末立项开发浦东某地区的一个中高档商品住宅小区,随即便选聘了一家物业管理公司早期介入该项冃的设计、丿施工与

5、安装工程。物业管理公司非常重视早期介入，本着做发展商“好参谋、好帮手、好朋友”的服务理念，专门成立了由公司物业管理部和工程设备部负责人组成的项目组，深入项目工地，查阅扩初设计方案和其它设计资料，与房产开发公司的项目领导、工程技术人员达成一致，很快拿出了早期介入工作计划和工作方案，经开发商认可后迅速开展了工作。项目组在早期介入的一年中，立下“两会一单”制度，坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会，从保障业户的未來利益、有利于物业销售和售后物业管理出发，先后发岀工作联系单25张，对工程建设屮的各种问题提出了71条意见和建议，其屮人部分意见或建议被发展商采纳，既提高了工程质量，又

6、降低了工程成木，还避免了事后大量难以弥补的终生遗憾。另外，项冃组还配合切发商”拟制了《住宅使用说明卩》、《住宅质屋保证书》、《住宅使用公约》、《业户手册》、《前期物业管理服务姿托合同》等大量的文件，组织策划了《前期物业管理总体方案》、《业户入伙实施方案》、《物业管理处筹建方案》、《物业管理各项费用预算》等前期物业管理的准备工作。由于“开发商"站得高、看得远，物业管理公司服务理念正确、关系处理得当，充分发挥了自身的优势，使得该项目如期完成了建设过程和竣工、接管验收；实现了--边小区施工，一边业户入伙，物业管理服务从高起点出发，向着高标准方向努力。两年后很快成为上海市物业管理的

7、一个样板楼盘，各地前來参观学习的房产开发公司和物业管理公司络绎不绝。案例分析：本案例从总体上描述了物业管理早期介入的重要性和必要性，我们认为无论是房地产开发商、物业管理公司，还是两者的行政主管部门都是应该积极推广和侶导的。物业管理的早期介入对开发商的好处很多。首先，作为开发商在开发建设屮需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产站、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见，从而最人限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成木、最大限度地促进产品销售。其次,开发商在开发建设屮需要一个好帮手，特别需要侑专业经验的物业管