房地产价格与房地产泡沫问题_国别研究与实证研究

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1、房地产价格与房地产泡沐问题■一国别研究与实证研究佑一音FI1健全二月了=r.j）R一、房地产泡沫研究的意义房地产泡沫使资产价格发住扭曲、资源配置失衡，从而威胁整体经济的健康发展。房地产业口身的特性及其少银行的密切关系，又进一步加深了金融系统的脆弱性，更有甚者将极易导致银行资金链条的突然断裂，引发金融系统性危机。自人类社会步入市场经济以來，就不断遭受泡沫经济的困扰，即便是最近20年，成熟的市场经济体（美国、I」木及东南亚各国）也未能摆脱泡沫经济的侵袭。近年我国房地产业一直保持着持续快速的增长，尤其是2000年以来，房地产开发投资一直保持20%以上的高速增长，2004年

2、2力份房地产投资增速曾高达57.1%;伴随着房地产投资增速的上升，房地产价格持续上涨，2002年金2005年，我国平均房地产销售价格指数为106.1,远高于同期居民消费价格指数，且逐季稳步攀升，在2004年甚至高达110多点。我国房地产业对银行体系的信贷资金具冇很强的依赖性。2001年以来，房地产开发贷款增速一肓保25%以上的高位增长，远高于同期金融机构贷款增速：个人住房贷款从无到有，经历了迅速的增长，2005年末余额高达18364.3亿元，占金融机构贷款余额的比重高达9.43%。与此同时，房地产空置率过高是人们共同承认的事实，这给以信贷为支撐的房地产业带来了人虽的

3、风险。房地产金融的不规范行为进一步严匝损害了金融业的健康稳健运行。我国房地产业与金融业的密切关系，以及其对经济运行中的影响，都需要我们对我国房地产市场发展情况以房价的泡沫性作出一个明确的判断，并采取相应对策。二、本项研究的安排目前，国内有关房地产市场的研究，很多都停留在定性描述分析的阶段，对国外房地产市场泡沫数理定量分析也人都侧重于个别模型的介绍，根据我国房地产市场发展的数据进行的经验和实证研究也相对较少，但是将国外的房地产泡沫理论模型、国际比较和我国房地产市场经验研究相结合的综合研究，冃前尚不多见。我们力图在这方面有所创新。除引言外，共分为以下几部分:第二部分将从

4、基木的经济学理论出发，探讨泡沫形成的机制，并总结国外学者关于泡沫形成的儿个经典模型;第三部分将对近年来美国、tl本和东亚等国发生的房地产泡沫进行考察;第四部分对房地产泡沫形成中各主要因素进行分析，根据我国现行可得到的数据设计一套我国房地产饱沫的监测指数，并对我国和北京市房地产市场泡沫情况进行判断:笫五部分，将结合针对北京市房地产市场的调査问卷，对北京市房地产市场的微观运行状况进行分析:最后是全文的总结及促进房地产市场健康发展的政策建议。第二章房地产泡沫的理论分析一、房地产泡沫的含义及其形成的条件冃前，学术界对于泡沫一词仍缺少完整统一的定义，比较公认的权威解释是由美国

5、经济学会前会长、著名经济学家金徳尔伯格在《新帕尔格雷夫经济学人辞典》中做出的：“简言之，泡沫这个词，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产牛•还要涨价的预期，于是乂吸引了新的买主一这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使丿IJ和产牛盈利的可能不感兴趣。随着价格上涨的预期逆转，接着价格暴跌，最后以金融危机告终。”这个定义准确地抓住了泡沫的木质特征，形象地描述了泡沫产生、膨胀到破裂的全过程，说明了预期和投机在泡沫形成中的重要作用。正是基于対未來价格的乐观预期，投资者源源不断涌入市场;当预期逆转Z时，也正是泡沫破裂的开始。上述

6、定义也对投机行为作出明确界定:对资产未来价格的投机，不考虑资产实际使用和盈利能力:最后，它指出泡沫可能导致的严重危害一经济危机。房价Z所以偏离基础价值，受多种因素的共同影响，如房地产供给缺乏弹性、房价持续上升的心理预期、以及银行信贷的推动作用等等。（一）房地产供给缺乏弹性房地产业是从事不动产开发投资与经营的行业，土地是一切房地产经营活动的载体，而这是一种冇限的、儿乎不可再生的资源。当资源是稀缺的，而经济又持续增长，那么商品的均衡价格就会持续上升。发现持续上升的均衡价格的过程却往往是靠套利投资（机）活动來实现的，而现实中很严格难区分投资与投机，这样就有可能掺杂了太多的

7、偏离价值的投机活动，从而造成泡沫的岀现。（二）房价持续上涨预期预期反映了对未来的信心，预期看涨意味着对未来的充分乐观，反Z预期看跌则表明对未来的信心不足。泡沫形成的一个必要条件，就是市场预期价格将持续上涨，在预期的自我实现效应作用机制下，只有看涨的预期刁'能推动实际价格水平不断上升。（三）投资者的短视所谓短视,就是人们倾向于低估甚至忽视潜在的危机一对小概率事件的一种主观短视现象。人们常用某一事件过去发生的频率来估计它未来发生的概率，对小概率事件，用频率逼近的方法估计概率是不准确的。造成巨大危害的泡沫确实是小概率事件，严重的泡沫现彖只有少数的几次。由于人们对泡沫的