房地产泡沫问题与实证分析

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1、房地产泡沫问题与实证分析吴地宝余小勇(南京财经大学金融学院，江苏南京210046)[内容提要]自1998年开始，随着福利化分房的结束，住房商品化的开始，我国房地产业进入了持续快速发展的新时期。与此同时，房地产价格也连续快速攀升。近年来关于我国房地产泡沫问题的争论不绝于耳，但是一直未有定论。本文在借鉴国内外理论研究的基础上，引用最新的统计数据，运用定量方法，对我国1997-2006年房地产业运行中是否存在泡沫进行实证分析，最后得出结论：我国还不存在严格意义上的全国普遍性的房地产泡沫，但泡沫化倾向明显，需警惕。[关键词]房地产泡沫；房地产价格；实证

2、分析中国自1998年结束了福利分房制,开始实行货币化分房,成为房地产业走向市场化的分水岭。从此,中国的房地产市场迅速地得到发展，对拉动内需，加快城市化进程，促进国民经济增长，起到了重要作用。经过10多年的发展，现已成为了我国的主柱产业之一。然而，与此同时，房地产投资增幅过高、商品房空置率过大、房价上涨过快、供房结构失衡等问题凸显，温州炒房团，海外热钞，上海房价神话（汤臣一品均价11万/平方米），部分高官纷纷落马，无不揭示了房地产市场的投机氛围极为浓厚。据统计，全国商品住宅的价格从2000年逐步上涨，2002年上涨了4％，2003年上涨了5．7％

3、，2004年上涨了18.6%，2005年上涨了15.1%，2006年1－7月份，全国比去年同期上涨9．7％。房地产市场由于其供给弹性有限、不存在易得的替代品；房地产没有终极价格、基本价值难于确定等特征，成为最常见的经济泡沫载体之一。因此，国内“房地产泡沫”的呼声日高，中国的房地产是否存在泡沫之争也成了中国当前最为热烈讨论的话题。一、我国的房地产泡沫是否存在之争2001年10月25日，经济学家魏杰在一次电视访谈中认为“2002年就要充分显示出房地产的冬天”。拉开了“房地产泡沫”争论的序幕。2002年11月，时任总理的朱镕基表示了对房地产泡沫的担忧

4、。2004年10月底，美国《纽约时报》刊登了题为《中国房地产业出现过热和泡沫》的报道，引发了国内外对中国房地产是否存在严重泡沫的争论不断升级。目前主要有两种观点“泡沫论”和“无泡沫论”。泡沫论的代表人物是清华大学魏杰教授，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容等。他们认为我国房地产业的开发投资过热、空置率过6高、房价持续增长、房价收入比超出警戒线等都说明我国房地产己出现泡沫，应该采取严格调控措施进行调控。易宪容还认为，中国房地产泡沫主要是住房有效需求不足。无论从消费的角度还是从投资的角度,国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放,而不

5、是潜在需求真正地转化为有效需求。这种依赖银行信贷所释放的“存量需求”不仅可能给银行带来巨大的系统性风险,而且这种需求脆弱性将暴露无遗,房地产泡沫也随时有可能被戳穿。有效需求不足,一味地提升房地产的价格只能使得中国房地产市场的泡沫越吹越大。“无泡沫论”的代表人物该种观点以中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华、建设部政策研究中心等为代表。他们认为从政策、经济发展等方面都说明我国房地产的需求很大，目前的房地产业是在健康而快速发展。建设部与房地产商等主张中国房地产价格的上升在于市场需求大于供给,根本不存在泡沫。由全国工商联住宅产业商会、华远地产、万通

6、地产等组成的联盟，发布了“中国房地产研究报告”，主旨是“拿数字说话”，反击“泡沫论”。这份报告认为，1998年～2003年我国商品住宅售价的年增长率为3.5％，而同期城镇居民的年收入增长率为10.7％，几乎是房价上涨速度的3倍。房价涨幅低于收入，哪有什么房地产泡沫？数字胜过千言。本文以全国房地产市场有关数据作为依据，选取适当指标对全国房地产市场泡沫进行实证研究，力求从数字、指标、判断标准上来界定我国房地产市场目前的现状如何？究竟是否已出现了普遍性的泡沫，程度如何等等。二、我国房地产泡沫问题的实证分析我们将根据房地产泡沫的内涵、特征和运行机理，选

7、取了理性泡沫模型，基于数据的收集困难，本文采用直接指标法和间接检验法进行实证检验.（一）直接指标法实证检验1.房地产贷款增长率/贷款总额增长率反映房地产与信贷协调性的指标.该指标在1～3左右为宜,过高表示银行资金投向房地产市场的速度过快,泡沫的成分比较大。6图11997-2006年房地产贷款增长率/贷款总额增长率趋势图数据来源:根据国研网财经数据整理得出,2006只选取1～8月份数据,增长率是与去年同期相比得出.由图看出,中国的这个指标波动很大，但每一次的涨落都与国家的政策短期效应有关，如1998、1999年由于我国处于机构改革、紧缩阶段，20

8、01年国家金融机构贷款骤减房地产贷款同比上升,2004年由于“121”等强劲措施的出台。2004年后，这一比例又逐步开始上升，至2006上半年达到了4