房估《案例分析》笔记

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1、二00五年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》目录第一部分房地产估价原则1第二部分估价程序2第三部分房地产估价技术路线3第四部分估价方法3一、市场比较法3二、收益法5三、成本法7四、假设开发法9五、基准地价修正法11第五部分不同估价目的下的估价11一、土地使用权出让价格评估11二、房地产转让价格评估12三、房地产租赁价格评估12四、房地产抵押价值评估13五、房地产保险估价14六、房地产课税估价14七、征地和房屋拆迁补偿估价15八、房地产的分割、合并估价15九、房地产纠纷估价16十、房地产拍卖底价评估17十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估

2、价17十二、损害赔偿估价18第六部分各种类型的房地产估价18一、居住房地产估价18二、商业（含餐饮）房地产估价18三、商务办公（写字楼）房地产估价18四、旅馆（含娱乐）房地产估价19五、工业房地产估价19六、特殊用途房地产估价19第七部分估价报告格式19估价报告常见错误21第八部分估价报告案例23第九部分投资分析23第十部分网上下载24案例分析解题思路1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。2、单选：考适用法律、适

3、用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。1、什么是技术路线？路线的三个方面①价格内涵，由目的确定②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。2、技术路线与估价要求事项的关系？①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价

4、依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。※^、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。d、b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线

5、的确定过程:①了解估价的基本事项（对象、目的、时点）；②遵守估价原则；③确定价格内涵（一定要先说清楚）；④确定价格形成过程；⑤再确定估价方法。二、房地产估价方法1、各方法之间的关系①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。②各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34③各方法相互引用P54比较项目比较法成本法收益法假设开发法价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方价值转换价格一价格部分价一整体价年收益一价格整体价一部分价价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格价值方向过去一现在过去一现在将来一现在将来一现在3、估价对象与估价目的、估价方法

6、。估什么？为什么而估？怎么估？4、估价方法的选用《规范》P8三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。1、合法原则：A、合法产权：占用、使用、收益、处分四方面。B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。C、合法处分：①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵押。③集体土地未经征用不得出让。④相邻关系、共同所有、区分所有。⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。⑥抵押权和地役权2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观）3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。不是

7、楼越高越好，剩余技术也表明这一点。（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。（2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求V建，再用剩余法V建二者相比4、估价时点原则《原理》P975、公平原则四、估价目的（核心）1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的；

8、5、目的决定时点和价格形成对应的市场条