房估案例基础班练习讲义

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价案例与分析第一章　房地产估价文书写作一、单项选择题1、以下不属于经营性房地产的是（　）。A、娱乐会所B、酒店C、写字楼D、学校2、以下不属于工业房地产实地查勘记录重点内容的是（　）。A、通风、采光B、位置、四至C、工业集聚度D、用途、类型二、简答题1、房地产估价报告写作对文字有哪些要求？（了解）2、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。）本次估价背景情况如下：　　估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解

2、决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。　　以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：　　五、最高最佳利用分析　　最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：　　1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已同意该幢住宅

3、楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。　　2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。　　3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。　　4.价值最大化分析。经调查，于价值时点估价对

4、象类似住宅市场均价为8000元／㎡，类似商铺市场均价为20000元／㎡。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。　　综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。3、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土

5、地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？4、致委托人函的写作内容应包括哪些？　　　　　第15页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价案例与分析5、房地产估价所需的资料清单有哪些？三、阅读理解1、房地产估价报告　　项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价　　估价委托人：××法院　　估价机构：××房地产估价有限公司　　估价人员：××××××　　估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日　　估

6、价报告编号：××[2011]第××号　　目录（略）　　致估价委托人函　　××法院：　　受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于××市××街××号，建筑面积为411.45㎡的商业用房及建筑面积为38㎡车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23㎡，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。　　本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市

7、场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值评估结果如下：　　评估单价：7983元/㎡　　评估总价：408.29万元　　人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整　　××房地产估价有限公司（盖章）　　法定代表人：（签名、盖章）　　二O一一年七月五日　　注册房地产估价师声明　　我们郑重声明：　　1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。　　2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。　　3.我们与本估价报告中的估价对象

8、没有利害关系，与有关当事