房估案例基础班讲义 (5)

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价案例与分析第五章　房地产估价案例与分析补充知识第一节　房地产估价规范的学习　　第二节　房地产基本法律制度的知识点归纳和总结　　第三节　房地产估价理论与方法的知识点归纳和总结　　第四节　房地产估价报告的常见错误第一节　房地产估价规范的学习　　一、房地产估价规范（最新修改稿）　　1.总则　　1.0.1为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。　　1.0.2本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、

2、科研和其他相关领域。　　1.0.3房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。　　1.0.4房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。　　2.估价原则　　2.0.1评估市场价值，应遵循下列原则：　　1.独立、客观、公正原则；　　2.合法原则；　　3.价值日期原则；　　4.替代原则；　　5.最高最佳利用原则。　　2.0.2遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。　　2.0.3遵循合

3、法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。　　2.0.4遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。　　2.0.5遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。　　2.0.6遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。　　最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。　　确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发利用权利不

4、同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。　　当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：　　1.维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；　　2.更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；　　3.改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；　　4.扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进

5、行估价；　　5.重新开发前提：分析、判断重新开发再予以利用最为合理的，应以重新开发为前提进行估价；　　6.上述情形的某种组合。　　　　　第60页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价案例与分析　　2.0.7对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途之间不一致的，应按有关部门认定的用途进行估价。有关部门没有认定的，对于房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中之一进行估价；对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途不一致的，应根据估价目的，合理确定估价所依据的用途

6、。　　在用途不一致且有关部门没有认定的情况下对估价所依据的用途的确定，应作为估价假设在估价报告中说明，并对估价报告的使用作出相应限制。　　2.0.8评估现状价值、投资价值等市场价值以外的价值，可根据估价目的对估价原则进行适当增减。　　3.估价程序　　3.0.1对于每个估价项目，房地产估价机构都应指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人，并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。　　3.0.2自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按下列程序进行：　　1.明确估价基本事项；　　2.制定估价作业方案；　　3.搜

7、集估价所需资料；　　4.实地查勘估价对象；　　5.选定估价方法进行测算；　　6.确定估价结果；　　7.撰写估价报告；　　8.审核估价报告；　　9.交付估价报告；　　10.估价资料归档。　　房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。　　3.0.3明确估价基本事项，应明确下列事项：　　1.估价目的；　　2.价值日期；　　3.估价对象；　　4.价值类型。　　3.0.4明确估价基本事项应与估价委托人商议并征得其认可。　　估价目的应在与估价委托人充分沟通，仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目的

8、的表述应简