房估案例基础班练习讲义 (1)

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价案例与分析第二章　不同类型房地产估价一、单项选择题1、下列关于居住房地产的特点，说法错误的是（　）。A、单宗交易规模较小B、市场交易量十分巨大C、具有较强的相似性、可比性D、不同类型住房价格内涵相似2、影响房地产价格的区位因素是（　）。A、交通条件B、装饰装修C、土地所有权状况D、地质条件3、由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此（　）是居住房地产估价最常用的方法。A、收益法B、成本法C、市场法D、假设开发法4、商品结构以企业品牌为主，这是

2、（　）业态结构特点。A、家居中心B、专卖店C、超级市场D、便利店5、（　）是以预期收益原理为基础的。A、收益法B、市场法C、成本法D、假设开发法6、关于不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点的处理，下列说法错误的是（　）。A、商业房地产根据其经营方式的不同可划分为出租型和商业运营型两类。B、出租型商业房地产主要采用收益法和市场比较法进行估价。C、租金收益的测算不必区分是否存在租约限制D、对估价对象及交易案例的现场查勘非常重要7、下列关于工业房地产及其估价特点，说法错误的是（　）。A、非标准厂房多，建筑工

3、程造价相差大B、不必区分设备和建筑物的造价C、涉及的行业多D、区分设备和建筑物的造价二、简答题1、对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料，并用收益法评估该写字楼的市场价值。　　表　估价对象相关资料　　　　　第8页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价案例与分析（一）年有效毛收入　　22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000元（二）年运营费用　　1.年维修费用　　25000×2000×2%=1000000元2.年管理费用　　年管理费用=年有效毛收入×管理费

4、用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040元　　3.年营业税及附加　　年营业税及附加=13068000×5.55%=725274元　　4.年运营费用小计　　年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元（三）年净收益　　年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686元（四）估价结果指出并改正估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则

5、每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。）2、工业房地产估价的常用方法有哪些？3、简述工业房地产估价的技术路线及难点处理。三、阅读理解1、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。<1>、下列关于商业房地产的特点，描述错误的是（　）。A、装修高档且复杂B、产权集中C、业态多样D、垂直空间价值衰减性明显　　　　　第8页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价案例与分析<2>、下列属于影响商业房地产价格主要区位状况的是

6、（　）。A、建筑品质B、交通状况C、无形价值D、相邻关系的限制<3>、下列属于影响商业房地产价格主要实物状况的是（　）。A、地段繁华程度B、楼层C、建筑密度D、无形价值2、甲公司有一建筑面积为50㎡的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见店面成交情况。店面成交情况<1>、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？<2>、若将上述3个交易实例选作可比实例，对它

7、们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素？3、某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法。作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。<1>、请问造成两者差异较大的原因有哪些？<2>、在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？4、张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地

8、产评估机构对此餐馆进行评估，以确定该餐馆的市场价值。<1>、简要说明餐饮房地产评估的特殊性。<2>、说明对此餐馆进行评估的技术路线。答案部分一、单项选择题1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是居住房地产及其特点。居住房地产主要有以下特点：单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大；具有较强的相似性、可比性；不同类型住房价格内涵差异明显。参见教材P83。　　　　　第8页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价案