附项目可行性研究案例

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1、江北市某住宅开发投资项目可行性研究案例分析•、总论二、市场调研分析三、项目规模分析项目投资估算五、项目财务分析六、盈亏平衡和敏感性分析七、风险及其对策分析八、附表—、总论1、项目建设背景根据江北市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，腾飞国际房地产有限公司已通过拍卖获得住宅项冃开发用地共90.9亩。开发建设用地手续由江北市土地管理局和市规划局办理。2、项目概况(1)项目名称：“腾飞国际”(2)建筑规模:12-7F.2-11F>2-12F(3)建设地点：沿江东路(4)规划用途：居住、商业(5)建设单位：腾飞房地产有限公司(6)经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务(7)工程

2、概况：“腾飞国际”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8,绿化率35%,建筑密度25%o(1)资金来源：本项冃建设资金由腾飞国际房地产有限公司口筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。3.可行性报告研究范围根据“腾飞国际”项冃建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析、建设规模，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。4、研究结论及建议根据市场研究以及本项目相关数据计算，本项目税后财务内部收益率IRR为？%,税后财务净现值N

3、PV为1020万元。财务分析结果表明，项目经济效益较好。（另外，在此处要加上其他分析如盈亏平衡、敏感性、风险以及国名经济分析的结论）本项目属住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件已具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和江北市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅。根据对江北市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功

4、能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。5、主要经济技术指标表仏“腾飞国际”项目主要规划设计技术指标序号项冃名称单位指标1总占地面积平方米606002总建筑面积平方米1090003容积率1.84绿化率%355建筑密度%256高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米（两房）B户型125平方米（三房）C户型135平方米（三房）D户型140平方米（四房）7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米（两房）F户

5、型"0平方米（三房）G户型120平方米（三房）8商铺面积平方米43609总户数户94410车位数（地上）个300表2：居住区用地平衡控制指标（％）序号用地构成居住区（％）用地面积（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共绿地（R04）35212105居住区用地（R）10060600二、市场调研分析（一）江北市房地产市场运行情况分析2009年以來，受金融危机的影响，我市房地产行业宏观经济快速发展大背景下得到快速发展，在加快我市城市建设的同时拉动了我市的消费与投资，房地产行业成为我市的支柱产业。1>2008年房地产业市场

6、运行情况（1）房地产业与国民经济协调发展情况2008年江北市完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%,增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元,较上年增长60%,占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%,较上年分别捉高1个百分点和3个百分点。表3：房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额（亿元）56同比增长（％）60固定资产投资额（亿元）218同比增长（％）55.4GDP（亿元）636同比增长（％）15.1房地产投资占固定资产投资比重（％）26房地产投资占GDP比重（％）9今年以来，我市

7、经济发展速度创历史之最，主耍得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3,对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。（2）新建商品房供求结构情况2008年全市市