房地产策划案例：正龙豪园

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1、正龙豪园推广策划目录一、项目分析二、我们的广告目标人群三、广告推广定位四、我们扮演什么样的角色五、我们的说话风格六、阶段性的广告规划七、营销建议八、媒介策略“正龙豪园”是什么？一、项目分析“正龙豪园”是什么？——“正龙豪园”大环境分析：1、行业趋势：随着东莞市房地产业开发的不断发展，开发较早的常平、长安、虎门、塘厦、厚街等到五个比较发达的镇区占全市批准预售总面积的近1/3，其余各镇也有开发项目。东莞房地产向镇区扩展是必然趋势日趋明显；江景是最好卖点“正龙豪园”是什么？2、金融环境：国际环境较稳定，确保了国内经济持续稳定发展，为房地产创造了有利环境；房地

2、产利好政策不断完善，进一步刺激房地产市场；石龙镇经济发展势头良好；“正龙豪园”是什么？3、竞争事态：因项目地处石龙镇新城区，片区较偏，因地理位置的差异，与市中心楼盘无直接竞争；项目的直接竞争者是定位为“石龙第一豪宅盘”的世纪滨江，在石龙镇政府旁的濠兴逸苑等一些楼盘。其中，石龙镇新城区因目前配套较好，市场关注度较高。“正龙豪园”是什么？世纪滨江是东莞东北部高档别墅生活社区，位于石龙镇的行政、科技、信息、文化中心——新城区，西临东江宽阔江面，北面为金沙湾公园（“金沙漾月”——东莞新八景之一），东面为已建成之高档商住楼，南面为别墅区。项目占地面积为54253

3、.9平方米，总户数为369户（其中观江别墅47套），建筑密度32％，车位共370个。户型主要是320—400平米的独立别墅（紧邻江岸），以及130—145平方米的16栋6-8层的多层洋房和170—190平方米的2栋18层的高层洋房。项目户型设计动静分区明确、方正实用、客厅、主人房景观好、开间阔绰、通风采光效果好、每户均设有入户空中花园和大阳台。5000平方米的沿街商铺和800平方米的会所更为小区业主提供舒适的生活配套。小区被金沙湾公园和东江围绕，是目前沿江用地中位置佳、景观优势突出的地块。竞争对手：“正龙豪园”是什么？——大环境小结：房地产整体市场平稳

4、发展，新城东江片区开发尚处起步阶段，市场印象不佳；开发量大，各大发展商已未雨绸缪，但竞争也处于初级阶段；“正龙豪园”要担起提升新城东江片区整体形象的大梁，同时，树立独特品牌个性！“正龙豪园”是什么？——“正龙豪园”小环境分析：1、位置：位于东莞市北部石龙镇，东江下游，石龙与惠州、广州的增城临近；与西边的石龙东岸大桥相接，邻近金沙湾公园（“金沙漾月”——东莞新八景之一），西临东江宽阔江面；“正龙豪园”是什么？2、项目规划：威尼斯水城式风格演绎小区建筑和园林，营造休闲写意的生活空间；容积率低，绿化率高，户型朝向和室密性好，全部为高档别墅生活社区，不规则规划

5、布局；区内设施有功能性会员俱乐部和大量主题花园。“正龙豪园”是什么？3、周边配套：因片区开发尚属初期，市政建设还不完善，离石龙区中心地带尚有一段距离，欠便利；目前没有公交车到达；周边公园和文化设施众多，但分布较散。“正龙豪园”是什么？——小环境小结：“正龙豪园”是一个威尼斯水城风格突显的楼盘，园林规划极尽休闲的生活气氛，有双水景欧式风格社区风范；外部环境和设施不尽人意；“正龙豪园”，一个规划精致的精品楼盘。“正龙豪园”是什么？一个威尼斯水城式风格的精品型高档别墅生活社区“正龙豪园”什么样？——SWOT分析：优势：新古典建筑风格，外观典雅；处新城区中心区

6、地带；江景优势；双水景欧式风格;古欧式庭院，主题鲜明，区内仅有；功能性会所，阳光车道，景观车库，以人为本；网络化管理，家居化服务；区内居住环境和园林规划一流；劣势：周边社区配套尚未完善；公共交通落后，乘车不便；未形成居住大社区环境，周边居住氛围不浓，人气未旺；部分单位朝向差；主导户型面积偏大，片区位置较偏，配套不齐；机会：宏观经济回稳向好；新城中心区不断发展完善；置业投资概念又有抬头；房改政策影响日益深远，二次置业人士增加；交通改善，加之高科技园区地产升温；威胁：紧邻部分楼盘为别墅和大户型，有价格竞争压力；周边同期开售楼盘多，竞争激烈；新城片区江景概念

7、楼盘多、影响大，瓜分市场份额，争夺有效购买力；当前楼盘空置压力大，新推楼盘供给量上升，整体市场竞争更趋激烈。来自新城片区的优质楼盘竞争；“正龙豪园”什么样？机会劣势优势威胁“正龙豪园”市场竞争位置“正龙豪园”怎么做？——竞争策略：通过强势包装，使楼盘的客观质素转化为消费者主观印象的偏好适时整合提升新城片区的整体形象密切留意竞争楼盘的行动，及时出台对策强化优势略化劣势监测威胁把握机会如市场注重地段，可诉求交通的便利度二、目标人群界定“正龙豪园”对谁说？“正龙豪园”对谁说？国内客户高科技园区香港客户石龙二次置业者新城区首次置业者其他市富足人群东莞本地人中产

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