房地产策划案例：景湖豪庭

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1、策划策，竹简；划，戈与刀两种兵器。策划，运筹帷幄。如何玩兵？突破点：1、战局如何？（市场状况）2、致胜点如何？（目标客群）3、我方兵力如何？（突破点）4、如何调动兵力攻击？（整合战略）5、战局如何部署？（战术）用兵之道突破点：1、战局如何？（市场状况）2、致胜点如何？（目标客群）3、我方兵力如何？（突破点）4、如何调动兵力攻击？（整合战略）5、战局如何部署？（战术）巢湖地产兵力布局各兵团主力部队中心区兵团向阳路兵团世纪大道兵团北门兵团西城兵团金码头城城市风景世纪新都城市之光本案时代春天新都华庭国际花园（预推

2、）徽商国际花园东方景苑丽景国际（预推）阳光花园太阳岛花园各兵团主力核心卖点中心区兵团向阳路兵团世纪大道兵团北门兵团西城兵团*中心区位置优势*交通便捷优势*道路环境优美*地段优势*前景规划优势*市区商业中心配套*内环境优势*一中教育环境*产品创新力优势*未定的产品优势*地产商品牌优势*品质社区较多*地产商品牌优势*价格优势*部分内环境优势经历地产开发起步阶段，目前巢湖地产市场竞争局面将逐步加剧，且竞争局面将随着城市拆迁力度的加大在2－3年内发生更大的变化；目前的兵力布阵主要以世纪大道板块与向阳路板块的竞争格局

3、为主，北门板块由于大体量城市之光项目的强兵出击，市场竞争将加剧；城市规模较小的特征使得各兵团所突出的概念优势差异性不强，目标对象群同质化现象严重；市场未来的竞争点将集中于北门兵团、西城兵团及向阳路兵团，世纪大道兵团随着现有楼盘销售进入尾期目前火力缩减，但后续即将推出的新楼盘体量仍然不容忽视；西城兵团目前兵力优势尚不明显，除了前景规划可供参考的吸引力外，产品塑造显得至关重要；西城兵团前期不利的影响（如现有居住小区品质不高、居住配套差、交通不够便捷、知名中小学相距甚远等等）将随着本案的落成部分劣势逐步淡化。判断

4、：1、各兵团均有自己的核心军，世纪大道兵团如世纪新都，向阳路兵团如城市风景，北门兵团如城市之光，本案无可推卸的将成为西城兵团的核心军；2、突出本案产品优势，形成以产品为核心的创意地产概念组合，建立品牌价值；3、竞争时利时弊：西城兵团火力目前太弱，独家试唱势单弱薄，本案区块的其他项目的启动，虽然带来了一定的竞争压力，但从全市的角度来看是对西城兵团兵力的有力扩充，区位形象和关注度会随着上市楼盘的增多而日益提高。用兵之道突破点：1、战局如何？（市场状况）2、致胜点如何？（目标客户）3、我方兵力如何？（卖点整合）4

5、、如何调动兵力攻击？（整合战略）5、战局如何部署？（战术）致胜点=目标对象群置业者年龄即将结婚的年轻人，收入虽然不高，但有父母的支持两房为主22－27岁与父母住在一起，随着孩子的逐渐长大，自身收入的逐步提高，考虑和父母分开居住两房和紧凑型三房为主28－35岁事业、工作稳定，收入可靠，原有居住区环境老化，需要改善居住条件两房和紧凑型三房为主35-40岁定位：城市25～35岁之间的成长型人群，20%的稳定型人群致胜点=目标对象群致胜点=目标对象群置业者活动：重视家庭和子女教育积极的改善生活品质追求更惬意的生活方

6、式对居住的要求已从普通居住转化到对环境对生态的追求他们是巢湖的中坚阶层致胜点=目标对象群客户群购买动机：购买用于结婚拆迁购买：对政府提供的安置用房不满意，但又买不起中心城区住宅，而转向购买本小区的人。转移购买：本身买不起中心城区住宅的人，但又要居住，只要转向价格便宜，地段稍微偏一点的区域。安家购买：在巢湖打工的年轻人，习惯了巢湖的生活，但经济实力不是很雄厚，买不起市中心的住宅，转向郊区住宅。成员扩充购买：如孩子长大需要独立的空间，父母进城和自己居住，都导致扩充面积而购买，但买不起城区住宅，被迫转向城郊。辅助

7、人群购买目的改善居住条件的需求外来经商人员购买（安家）区县实力人群进城购买用兵之道突破点：1、战局如何？（市场状况）2、致胜点如何？（目标客户）3、我方兵力如何？（卖点整合）4、如何调动兵力攻击？（整合战略）5、战局如何部署？（战术）竞争对手的优势与不足项目优势不足世纪新都1、前期的示范效果1、价格较高2、景观环境好2、商业面积过大3、建筑个性强新都华庭1、世纪新都示范作用1、户型偏大2、发展商品牌的积累2、会所配套档次不够3、建筑有创新性3、重中心景观薄组团景观4、景观效果大手笔城市风景1、近市中心地段1

8、、物业费高2、智能化配置高2、规划无特色阳光花园1、价格较实惠1、规划无特色，尤其是小高层规划欠佳2、二房比例高，去化快2、商业空置率高时代春天1、集中式绿化景观优良1、房型偏大、总价高东方景苑1、依托一中的教育优势1、商业体量大、空置率高2、整体规划较好2、体量大、但产品单一城市之光1、地段好，城市的北大门1、地块被保留建筑分割，整体性较差2、产品多元化、高层规划新颖2、高层体量大，新产品的市场接受度未卜本案兵