房地产策划案例：奥园

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1、深入项目经营统筹佛山奥园个案分析2021/9/192两大主题透视项目操作，掌握发展规律；深入项目经营运作，争取主动权。2021/9/193说给项目操作手听．．．．．．2021/9/194项目发展的两条主因线明线项目建设方面规划、立面、户型、园林、装修、卖场等等。项目销售方面项目销售情况市场反映暗线发展商的企业文化可预知项目的发展路向，助我们如何设立其项目的市场定位及策划推广方式、如何定位与其合作的关系层面、与其沟通的语言方式以及我们项目组内部的工作方式等等。发展商的内部架构特征可分析到发展商企业的成熟程度，有助我们了解其内部的运作模式，以致寻找出当我们中介公司深入其项目运作时，必然会触动其

2、内部各势力的固有的价值均衡时解决问题的方法！因与果的螺旋形重复2021/9/195项目操作手的提升：经营项目统筹营销2021/9/196佛山奥园--经营统筹的挑战奥园集团的品牌输出项目初期带有一定的奥园管理模式的运作方式，中期已基本转化为本地型的企业运作；从此过程就使[佛奥]经历了“引入-过渡-本地化”的三次企业文化的变更，其中氛围环境的复杂就不言而喻了；佛山顺德乐从镇当地发展商拥有“钢材”、“石油”、“酒店”产业经营经验的本地发展商的地方特征特别鲜明，尤其有中国“犹太人”之称的顺德人，跟他们的相处过程就变成一门学问；成立三年的富桥房地产公司运作的第一个地产项目佛奥项目是该地产公司成立以来

3、真正运作的第一个地产项目，公司本身没有一套固定的管理运作模式，除了“拿来主义”外，更多的是边摸索、边运作...,这种情况下，与合作伙伴的磨合过程中产生的问题就更多了，如一会儿是“一言堂”，一会儿又变成“多头政策”等等问题层出不穷。2021/9/1972021/9/1982021/9/199买楼的是我们的客，起房子卖楼的也是我们的客，对于我们中介公司来说：在项目操作里面，我们是所有关系的核心，同时也是所有矛盾的核心！所以，要想顺利地把项目从开发到销售完毕，就必须摸透你和项目所处的人文特征摸透！才能把握好之间的平衡点，最终争取生存的空间和时间...2021/9/1910为了更好地从佛山奥园发展

4、过程中理解到[经营统筹]的意义，让我们先了解一下“可怕的顺德人”的背景特征！2021/9/1911主要特征：居住生活质素远小于其财富价值的老板和准老板资料来源：佛山奥园目标客户群特征分析2021/9/1912区域特征：以乐从镇为核心，向周边辐射车程20分钟之内的地块（包括南海、佛山、顺德等相关镇）。行业特征：从事家私、钢材、塑料等行业为重要组成，以及公务员、银行人员等为重要补充。职务特征：以企业主为主，中高级管理人员为重要补充。经济特征：收入高，多隐性收入，不爱露富。资料来源：佛山奥园目标客户群特征分析2021/9/1913年龄特征：以25—40岁为主要年龄阶层。现时住房：以自建房为主，居

5、住环境及配套、品味等欠佳，与其高财富价值形成极大的反差。消费习惯：都市崇尚主义，喜欢到佛山及广州等地外出消费。心态特点：“急功近利”，讲求实际。资料来源：佛山奥园目标客户群特征分析2021/9/1914区域特征：以乐从镇为核心，向周边辐射车程20分钟之内的地块（包括南海、佛山、顺德等相关镇）。行业特征：从事家私、钢材、塑料等行业为重要组成，以及公务员、银行人员等为重要补充。职务特征：以企业主为主，中高级管理人员为重要补充。经济特征：收入高，多隐性收入，不爱露富。资料来源：佛山奥园目标客户群特征分析专业市场中低调、但又极其富有的生意人2021/9/1915年龄特征：以25—40岁为主要年龄阶

6、层。现时住房：以自建房为主，居住环境及配套、品味等欠佳，与其高财富价值形成极大的反差。消费习惯：都市崇尚主义，喜欢到佛山及广州等地外出消费。心态特点：“急功近利”，讲求实际。资料来源：佛山奥园目标客户群特征分析见识广博、拥有强学习能力的生意人！2021/9/1916在他们的骨节眼里都渗透着生意意识…我们可以从佛奥由前期开始到目前销售的发展历程看到一些顺德人的性格特征，也都可以看到这种性格特征如何影响着佛奥的发展…归纳这群顺德人的性格特征，终发现其“可怕”的关键之处是：他们是南中国最有头脑的“生意人”！2021/9/1917佛山奥园发展历程分析前期策划阶段–-精彩的资源整合过程明线项目建

7、设方面贝尔高林的园林设计；泛亚易道的规划设计；项目品牌方面引入奥园品牌和品牌管理；引入大型销售代理公司--合富辉煌项目销售方面引入大型销售代理公司--合富辉煌暗线发展商的企业文化企业运作刚刚启动，未形成固定模式；发展商的内部架构特征引入奥园管理架构；发展商从上到下都处于主动学习、观摩、依赖和配合的状态；2021/9/1918第一阶段（2003年11月28日～2004年1月30日）[佛山第五张产业名片]树立地标品牌首期别墅