浅谈农村房屋买卖中的法律问题

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1、中央广播电视大学开放教育新疆广播电视大学本科毕业论文浅谈农村房屋买卖中的法律问题作者：陈金燕学校：阿克苏电大专业：法学年级：2011年秋季学号：1165001255616指导教师：苟振强2013年4月目录摘要1一、农村房屋买卖法律概述2（-）农村房屋的界定以及农村房屋买卖的概念和特征2（-）农村房屋买卖的相关法律规定3二、农村房屋买卖中的法律问题分析4（-）农村房屋买卖屮登记制缺失造成的法律问题4（-）农村房屋买卖中对买方主休的限制造成的法律问题5（三）农村房屋买卖中宅基地使用权流转制度造成的法律问题7三、完善我国农村房屋买卖的法律

2、建议9（-）建立城乡统一的房屋产权登记制度9（-）逐步、有序的开放农村房屋买卖市场9（三）完善宅基地使用权流转制度的建议9结语10参考文献11摘要在我国农村房屋买卖中存在诸多问题，主要有农村房屋所有权登记制度的缺失而带來的一系列的法律问题；在农村房屋买卖中对买方的限制性规定而带來了一系列的法律问题；对农村宅基地使用权的流转的限制性规定而带来了一系列的法律问题。建议通过建立城乡统一的产权登记制度来解决农村房屋买卖登记制度的缺失而带来的一系列问题；逐步、有序的开放农村房屋买卖的市场，解决对农村房屋买卖中对买方的限制性规定而带来的法律问题

3、；完善农村宅基地使用权的流转制度的手段来解决对农村宅基地使用权的限制性规定而带来的法律问题。关键词：土地流转农村房屋登记宅基地浅谈农村房屋买卖中的法律问题一、农村房屋买卖法律概述(-)农村房屋的界定以及农村房屋买卖的概念和特征。1、农村房屋的概念及分类。关于我国农村房屋的界定，有广义和狭义之分。广义上，所谓农村房屋，是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的房屋，主要为村民私有的住宅房屋和集体所有的房屋如村委会办公用房、金业厂房、仓库、其他公益事业用房等。狭义上，农村房屋是指村民私有的住宅房屋，即位于其宅基地上的房屋。综上所述，笔者认

4、为农村房屋即农村房屋是农民个人、家庭和集体所有的，为居住、生产、经营等为主要目的，而在农村宅基地上建筑的具有稳定空间和使用功能的建筑物和附属物。农村房屋的种类，按照权属关系，可以分为农民个人或家庭所有的房屋、农村集体经济组织所有的房屋以及乡镇企业所有的房屋；按照功能分类，可以区分为以居住为目的而建造的房屋和以生产经营为口的而建造或者搭建的其他构筑物；按照使用期限分类，可以区分为以长期居住、使用而建造的永久性建筑以及为临时使用而搭建的临时性建筑物。2、农村房屋买卖的概念及特征。农村房屋买卖，是出卖人转移农村房屋的所有权于买受人，买受人

5、支付相应价款的行为。其在行为外观上表现为农村房屋交易行为。在法律关系上表现为双方缔结买卖合同法律关系，即出卖方将被售房屋的所有权能让渡给买入方，买入方支付和应的价款。农村房屋买卖实际上是权力的转让，是以一种财产流转协议的订立行为，是木着意思自治和诚实信用原则进行的法律行为，具备一般买卖合同的有偿性等特点，但是因为其特殊性，乂决定了其区别于其他一般买卖合同的特征。譬如：买卖的内容，在农村房屋买卖屮买卖的标的只限于农村的房屋；买卖主体，买卖主体-般为农民之间或者农民与其他个人之间，在现行的法律制度下，其主体具有严格的限定性，即本集体经济

6、组织内符合建房条件的其他成员；一般在实践过程中我国农村的房屋买卖木着“地房一体”的原则进行的。即：农村房屋所有权转让后，该房屋的宅基地使用权也随之转让。(-)农村房屋买卖的相关法律规定。1、宪法的相关规定。我国《中华人民共和国宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”由于宅基地使用权无疑属于土地使用权之一种，因此该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，但宅基地使用权可以依照法律的规定进行转让的原则。《中华人民共和国宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法的收

7、入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”该条的立法背景是改革开放至今，公民的个人财产迅速增长，如何加强对公民个人财产的确认和保障，避免政府对公民个人财产的侵害，己经越来越引起全社会的关注。只有对公民个人的财产加大保护力度，对公民的财产权进行有效的确认和保护，才能达到有效解决纠纷的口的，才能保证国民经济持续、健康发展。其屮房屋所有权作为公民最为重要的财产权利之一，要真正实现其占有、使用、收益、处分的四项权能，一方面要保障其不受政府和他人的非法侵犯，另一方面要赋予其真止的处分权，毕竞物只有能够流通，并可用金钱价值衡量才能称之为财产。因此

8、《屮华人民共和国宪法》第10条和第13条的规定实际上为农村房屋包拈宅基地的合法流转奠定了合宪性的基础。2、相关法律的规定。《中华人民共和国土地管理法》在2007年之前作为调整土地管理方面的专项法律，在实践中被广泛运用。其第八条确立了包