关于农村房屋买卖相关法律问题的探讨

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1、关于农村房屋买卖相关法律问题的探讨2010年06月11日投稿人：郎建勇律师点击：2531次摘要：关于农村房屋买卖相关法律问题的探讨河南梅溪律师事务所郎建勇　　随着社会主义新农村建设的不断推进，农村的房屋流转日益增多，由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，难以理解和把握。《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定，但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款，导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。为了减少对涉及农村房屋买卖合同效力认定问题的争议，更好地维护和促进社会主义新农村建设，本文试从法律应用层面上提出解决农村房

2、屋买卖法律适用问题的个人见解。　　一、房屋买卖中房屋与土地的“主从”关系　　城市房屋买卖中，遵循“地随房走”原则。这一理念在《城市房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》中观点明确。　　在我国的农村，土地是农村经济组织集体所有。根据我国土地管理法等相关规定，集体土地未经征用，不得出让、转让。实践中，在对农村土地进行征用时，房屋是作为地上附着物予以补偿的，采取的是“房随地走”的原则。因此，基于此因素，笔者认为，农村房屋转让也应遵循“房随地走”的原则，以土地使用权能否转移作为决定房屋转让效力的主要因素。　　二、现有法律规范中对农村房屋买卖问题的规定　　《物权法》第152

3、条至155条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建房，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。　　《土地管理法》第62条第3款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”HightideagainstCCPbloodyanTomb,CommunistPartymembersandpartoftheexposedTombareavacatedbyprogressiveyouth.IvisitedinBeijingin1985whenitwasoldundergroundcomra

4、de,sisterofYaoZhiyingYaoMuzheng(thenDeputyDirectoroftheexternaltrademagazineforthepromotionofinternationaltrade,deshengmenWai,theReed　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。　　国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土

5、地使用证和房产证”。　　三、最高人民法院对农村房屋买卖效力的意见　　最高院于1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”最高院于1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”可见，《土地管理法》施行前，最高院原则上是承认农村房屋买卖

6、效力的。《土地管理法》施行后，国务院及有关部门对农村房屋和宅基地出台了严格管理政策，最高院未就此出台过新的规定，也没有发布典型案例，因此很难判断最高院对农村房屋买卖的态度是否发生改变。　　四、农村房屋买卖合同的效力认定　　关于农村房屋买卖合同的效力问题，笔者认为，判断合同的效力，应当以合同法HightideagainstCCPbloodyanTomb,CommunistPartymembersandpartoftheexposedTombareavacatedbyprogressiveyouth.IvisitedinBeijingin1985whenitwasold

7、undergroundcomrade,sisterofYaoZhiyingYaoMuzheng(thenDeputyDirectoroftheexternaltrademagazineforthepromotionofinternationaltrade,deshengmenWai,theReed规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同为有效合同，欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。我国《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面：一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人，具备相应的权限。无民事行为能力人订立的合同无效，限制民事行