裙樓商鋪市場定位與推廣策略分析

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1、裙樓商鋪市場定位與推廣策略分析一、項目基本概況杆花園位於杯中心城龍城大道與龍福路交匯處總占地面積5萬平方米，總建築面積"萬平方米，共分四期開發，目前一、二期已入夥。其裙樓商鋪計有35間，總面積約1944.35平方米,商鋪目前基本上空置。二、項目的swot分析雖然本項目地段位置較為優越，但現實又存在著一些影響項目形象的因素，以至裙樓商鋪目前處於滯銷狀態。所以我們隻有充分認識到該項目的優缺點，並充分發揮其的優勢，才是本項目在後期的營銷過程中制勝的關鍵所在。(%1)優勢點(s):仁項目當前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處;2、項目地處杯中心城一級黃金旺地

2、，發展前景看好；3、本項目目前為現樓，滿足部分自用型商傢即買即用的需求，降低購買者的置業風險；4、商鋪層高5.4米，設有夾層，可融合商鋪、倉儲、傢居為一體；5、項目開發商母公司城建集團在深圳具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優勢;♦發揮優勢:a、在項目裙樓的運作過程中，充分渲染項目的區位優勢、交通的便利；b、在項目裙樓的運作過程中，強調該區域的發展前景和由此帶來的商機；C、在項目的推廣時，利用城建集的品牌優勢，增加置業者與投資者的信心;（二）局限性（W）1、項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；2、本項目周邊是長著茅草的待開發地

3、塊，因而顯得較為荒涼，對發展商業略為不足;3、該項目以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負面影響;、項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明;5、項目裙樓商鋪規模不大，不利於整體推廣;♦解決方法:(1)重新對裙樓商鋪進行市場定位，明確目標客戶;確定經營主題從而以有特色的經營方向帶動商鋪的銷售;加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度;（4）設立部分”免息分期付款方式”,降低購房者的置業門檻，吸引其入市;(%1)機會點(o)仁區位優勢的發揮，輻射周邊地區；2、隨著周邊各大住宅小區相繼建成與入夥，將帶動周邊的人氣，從而帶動裙樓商鋪的銷售;3、中國的入世

4、，推□經濟的發展，商業物業前景看好;(%1)威脅點(t)K周邊現推向市場的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業物業較多，形成很大的競爭力與市場壓力；2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭;三、商業模式分析：就目前的商業模式來看，主要有三種：一是綜合性商業模式，二是主題性商業模式，三是專業性商業模式。(―)綜合性商業模式這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務。商場內行業種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，並且在購物的同時能夠進行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內群體消費。從這一個角度去分析,此種模式似乎能夠

5、以全面網絡住所有的消費者，而且聚人氣、提r-消費，應該是理想的商場模式。但是，實際上這以模式已經在全球的經濟態勢裡遭遇瞭嚴峻考驗，中國亦不例外，而且越是類似於深圳這樣的經濟發達地區，這一模式所表現出來的老舊之態就越明顯，所面臨的危機就越大。究其因，在於品牌市場的進一步細分，消費者的需求不斷的向個性化發展，使得任何全面式的經營都失去瞭銷售點的深化機會。不僅僅是因為不願意，而是因為以目前的商業品種、品牌發展速度，沒有任何一個商場的規模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都失去瞭一部分客戶的青睞，從而使之在與各行業專業市場的直接競爭中失去瞭一條又一條的陣線。時至

6、今日，電子通訊、傢電傢私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續萎縮，尤其是自去年下半年開始，深圳各大有名望的商場，均隻有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面，其餘品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財力與知名度，采取瞭圈地擴張、活動造勢的手法，力求站穩腳跟，在市場重新洗牌之前充實內力，再謀求變革性的發展。而中、小型的綜合商場雖然明知危機在即，但由於實力的原因，在目前除瞭苦苦支撐之外，也無其他應變之法。這種綜合性商業模式適合於大規模的裙樓商場和大型純商業物業，對於本項目的裙樓商鋪從設計上、規

7、模上都不適合發展綜合商場O（二）主題性商業模式主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發揮，都能找到相應主題。然後以該主題為核心以及規則，展開經營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進行篩選、過濾，進行有針對性的經營。這類模式與其它商業模式相比，主要在於目標客戶群以及滿足需求上的區別。它不局限於某以個行業，在商品種類上不具備占絕對優勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經濟群體，等等。對於這些群體來說，主題商場

8、能夠盡可能的滿足他們的異質化需求和個性化心理訴求，針對性強。但由於