华润置地-武汉森林公园地块投

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1、森林公园地块投资建议书华润置地企业发展部2006年11月版本号3.6报告框架项目情况一、项目背景二、项目概况项目定位三、市场研究四、市场定位五、规划设计经济评价六、投资收益评价总结七、投资风险评价八、投资项目重点要素分析九、结论2一、项目背景本投资建议书研究项目为武汉东湖新技术开发区挂牌出让国有土地使用权2006年第7号EP（2006）001地块（又称森林公园地块以下简称“该地块”）。该地块挂牌时间为：2006年11月29日10时至2006年12月13日10时。交纳竞买保证金的截至时间为2006年12月12日17时前。本项目净用

2、地面积为282245.95平米其中北侧A区72467.38平方米(约108.70亩)，容积率不超过1.0；南侧B区209778.57平方米(约314.67亩)，容积率不超过1.8，总建面在45万平米，具有较大规模优势。该地块项目区位、规模、规划等各方面条件较好,符合我司产品线要求，若获取该项目，对上市公司实现战略目标以及巩固区域公司在武汉市场上的品牌地位具有显著意义。3项目概况项目区位片区特征项目现状规划条件付款条件4二、项目概况－项目区位－地理位置四至该地块，武昌光谷片珞瑜东路以南南环铁路以北森林花园以东长山学校以西项目所处区

3、域位置图5二、项目概况－项目区位－地块形状森林公园地块，用地平整，A、B地块均成规则的矩形。地块轮廓图A地块72476平米B地块214194平米6二、项目概况－片区特征“中国光谷”是新兴产业和品牌企业的诞生、聚集之地。这里有华中科技大学等42所高等院校、56个中央及省部属科研院所、11个国家重点实验室、10个国家工程技术中心和700多个技术研发机构。7000多家企业的聚集、20家世界500强企业的已抢滩入驻。片区已形成典型的高新产品区，片区基础设施完善，高薪人群聚集，发展态势强劲。7二、项目概况－片区特征－交通地块周边道路畅通，

4、道路等级较高；地块距光谷地标光谷广场仅7分钟车程；地块东信路现已在建，规划其可直接连通关山大道。地块森林公园中环线光谷大道关山大道民族大道珞喻东路东信路（在建）光谷广场8二、项目概况－项目现状－用地现场勘察地块内已基本拆迁完毕，但地块内有一些的树木及少量民房。地块现场调研可以看出，地块内原有地基基本以1～2层低矮建筑物所留基础为主。地块内地基情况较好。地块南侧为武大铁路，其通车较少。地块周边不存在给人们心理造成不良影响的企事业单位。9二、项目概况－项目现状－交地条件交地条件完成地面附着物清理，清除第三方占有后按现状移交。交地时间

5、合同签订之日起6个月内交付受让人。10二、项目概况－规划条件占地（平米）总占地（平米）容积率建面（平米）总建面（平米）综合容积率地块A72467.38282245.981.072467.38450068.81.6地块B209778.61.8377601.411二、项目概况－付款条件付款时间付款金额（亿元）/付款比例（％）累计金额（亿元）/累计付款比例（％）2006年12月12日17时前1亿元1亿元2006年12月19日前30%30%＋1亿元2007年2月10日前30%60%＋1亿元2007年4月11日前20%80%＋1亿元200

6、7年6月11日前20%—1亿元100%保证金一亿元转为履行本合同的定金，冲抵最后一期应付款项12三、市场研究宏观市场区域市场微观市场结论13三、市场研究－宏观市场－宏观经济分析14三、市场研究－宏观市场－宏观经济分析15三、市场研究－宏观市场－宏观经济分析16三、市场研究－宏观市场－投资情况武汉房产市场发展速度较快，2000年以后增势尤为突出，武汉2005年房地产开发投资为297.99亿元，同比增长27.7%，占全社会固定资产投资1055.18亿元的28.2%。17三、市场研究－宏观市场－供应需求2004年和2005年住宅销售面

7、积分别为614万平方米和757万，略大于2004年和2005年竣工面积609万平方米和702万平方米，市场需求旺盛，消化情况良好。18三、市场研究－宏观市场－价格走势自2000年起武汉房地产平均售价稳步上升，升幅较为均衡平稳，未出现骤涨与骤跌的情况，01～05年住宅平均涨幅为10.01％，03～05年住宅平均涨幅为15.33％。19三、市场研究－宏观市场－土地市场02～05年武汉市住宅地价涨幅在5%~11%；04、05、06年土地供应量的变化我们可以看出，随着拆迁难度的加大，土地的供应量呈现出稳步递减的趋势；06年前两季度住宅地

8、价涨幅分别为1.25％、0.7％。出让面积（平米）居住用地06年前2个季度512,369.041.95%05年1,834,183.0910.96％04年2,669,431.847.3％03年751,518.56.48％02年5.08％20三、市场研究－宏观市场－