踩盘方法总结

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1、踩盘方法总结研发部第一部分：踩盘者的潜规则1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”踩盘的作用有两个：一是了解可类比楼盘和竞争对手的情况，必须带着目的去收集，所谓“耳听为虚，眼见为实”。全面了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位等。二是训练踩盘人员的自信和把控局而的能力。简单来说，就是在心理博弈屮提升自己的能力。2、明确踩盘方向和踩盘的最佳时间很多吋候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解深入的信息以及售楼部人员的素质，那

2、就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，就是我们所说的明调和暗调。到售楼处有几个吋间段要避开：一是上午9点以前不要去，因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开毎天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异丁找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的吋间，不和人家接待客户的主要吋间冲突的情况下，你就会了解很多情况。3、以什么的身份和借口交谈会最佳？明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行

3、业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真止需耍的资料不会轻而易举得到的，耍靠经验去估，去观察。1）假扮客户一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。2）直接标明同行的身份一般情况下我们明示身份，在厦门等房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的，同行之间的理解和帮助多过了猜疑和不满，但是总有那么儿次意外；而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不被同行善待的记忆。为了踩盘顺利，可尽量利用开发商的资源或者个人的人际关系等认识售楼人员，提高踩盘的准确性。3）踩盘一定要准备好相应的设备和交通工具为了防止和销售人员经过t时间的交

4、流后无法记住全部的信息，可配备录音笔；为了便于存储冇价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带冇大容量摄像功能的手机或者数码相机；为了便于携带很多资料一定耍带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”;如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几I•元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你耍去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。4、踩盘一定要端止心态房地产行业特殊原因致使诸多边缘从业人过于感性与自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”实在太难，多换位多包容，一定会有意想不到的冋报，古人云“

5、退一步海阔天空！”要相信信念的力量，不要还没踩盘之前，就幻想着销售人员的冷眼或态度的恶劣，那样得到的结果往往是你相信的结果，在做每件事情的时候，如果你能换个角度，朝好的方向去想，所得到的结果往往事倍功半。第二部分：踩盘方法根据各类所需数据我将采用不同方法：1、方式上不能太直接，用语不能专业，意思就是说.怎么装糊涂就怎么说，好比把楼间距说成你这两个房子离多远啊，问价格就说这房子不便宜了吧，…等等，千万别一开口说容积率等，的比别人述专业了！2、在态度上一定要不卑不亢,别太软别太硕.跟人多套近乎，关系拉好点，你问什么人家也乐意说什么，而且一定要再三表明着急买房了，这样置业顾问更会乐意解答你的任何

6、问题的。3、各类经济技术指标：这类数据是最容易获取的，可以从一•些楼书、网站等获得资料。4、项目周边市政配套：也是比较容易获得，暗调时冇培训过的售楼小姐一般都会主动告诉你，明调也有可能得到。一线城市完全可以从市区地图中获取数据，不过最好再亲自走走比较好些。5、项口内的配套设施及物业管理相关：可以通过先看沙盘、楼书，再询问售楼小姐确认。6、价格：获取均价很容易，一个电话一般都能成功获取信息，但是耍采集的是楼层差价，方向差价，景观差价的话就需要一些小技巧了，该怎么做呢？6.1楼层差价：通常我到售楼现场后，通过询问获知冇相邻楼层同一方向的两套房子有空缺：于是我就把楼上、楼下两套房子价格都问一下，

7、再相减基木上就可以认为是楼层的差价概数了，当然用这个方法还要考虑对方项目是多层、高层问题。多循环几次，一般都能采集到差价问题。6.2景观差价：也是同理，就是把同一楼层相邻的几套价格都问一遍，可以对销售人员说想买两套之类的话。6、3其他差价：同理，选取不同角度来询问，但是一次踩盘不要问太多价格,可以考虑多次踩盘。如果用明调的话我觉得是赌博，一旦售楼小姐不配合，这些数据你就很难获得，而暗调只要有耐心，没什么数据是调不出的。7