欢迎来到天天文库
浏览记录
ID:45924827
大小:61.50 KB
页数:3页
时间:2019-11-19
《西宁商业地产发展问题思考——拓虎策划》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、西宁商业地产发展问题思考《拓虎策划调研库》当前围绕房地产的热议冇三:一是调控要不要放松,二是空置房,三是否定房产的投资属性。而商业地产借机发展速猛。受此轮调控的影响,全国70家房企公布的中报或中期业绩预告都差强人意,开发商都叫苦不堪,虽然财报是“真实的谎言”,但从屮看岀此轮调控的非凡力道。而商业地产商业项目的营收、净利润双双倍增,不难看出,政府对住宅的政策打压,让一部分投资资金流入商业地产投资领域,全国商业地产的投资热悄然兴起,西宁市目前商业地产项目,尤其是好地段商铺出现热销局面,我方代理的新千地产东方家园七-•路地段商铺、新千地产二医院丽景公寓底层商铺都是在6刀——8刀两个刀
2、Z内销售一空。:W通过了解力盟商业街、小商品批发市场等商业项目投资客户咨询量比4月之前明显大增。近期许多投资者委托我方找好地段商铺。而对二层以上商业和进深、而积比较大的商业不敢兴趣。随着城市化水平提高,对商业地产的需求也逐步扩大,每增加一个城市人口一般要增加0.8-1.2平方米的商业地产需求。现在屮国每年有将近2000万的人口从农村转向城帀,对商业地产的需求每年增加16002000万平方米。从长远來看,中国城市商业项冃的未來需求量都很大,西宁市作为二线省会城市,商业开发前景、开发空间都巨大。H前西宁大部分开发商楼盘项冃都牵扯底层商业招商,销售问题,由于西宁住宅几年来的持续热销,
3、开发商大部分都不担心住宅销不动,而唯一头痛的就是商业方面。冃前西宁商业出现的许多问题值得开发商思考:1、商业整体招商业态定位没确立,就开始建设。许多开发商在项目建设之前对住宅户型都反复斟酌,反复研究,但对商业部分儿乎不请专业调研公司进行市场调研分析,头脑只有个大概定位,就盲冃开发建设,等建设成招商时,才发现市场同类商业物业已经很多,当初一年、两年前规划时候的大概定位根本己经不符合此地段整体商业形态。问题出现在当初为了节省调研费用,造成后期商业招商定位头疼的问题。2、盲目扩大商业面积只要是西宁一、二级地段的项目都尽量将商业而积扩大,西宁基本三层商业是比较好招商、销售,但有的开发商
4、增加到五层,六层,体量达到800—10000平米,而这样不人不小的封闭式商业面积恰恰是人型主力店最进退两难的面积。3、商业综合体的泛滥,业态的同类ri前西宁待开发的商业综合体5万以上不下7个,10万以上的不下三个,而通过我方了解大部分业态定位都很雷同,都希望引进世界500强连锁主力店,都希望靠主力店带动整体商业的招商、销售。当整体业态定位都很雷同,人部分都是以餐饮、娱乐、购物作为业态主力招商对象。连8000平米而积的商业也想着打造个商业综合体。而不去考虑是否另定位为旅游用品市场、青年娱乐购物广场、西宁文化用品市场等主营业态商场。商业是多种业态的整合,不同区段应该有不同的结构,结
5、构失衡会使整个城市的发展只出现一个模式,从“千店一面”走向“千城一面”,城市和综合体项1=1的发展都会受到限制。商业地产的消费需求是多种多样的,不同城市、不同地段、不同消费群体冇不同的消费需求,同样一个模式移植到另外一个城市,效果肯定不会一样。所以,要根据不同城市、不同地段,研究不同的组合,而不是搞“乂大乂多乂好”的综合体。4、结构失衡表现为区域不平衡、区位不平衡和业态不平衡。所谓商业综合体并没冇按照经济规律、人口布局来发展,模式缺乏特色,缺乏业态的互相配合。这于西宁市政府对区域、板块规划有关系,比如东区,如果打造全国虫草产研发,包装、销售区,那么对虫草商场,虫草集散市场的规划
6、有计划,有目的分板块的设定,使虫草板块区能集中、规范,面向全国市场开发建设。如果东区大部分具规模的商业项H都在想着打造虫草交易中心,那么虫草产业会出现饱和,行业不景气现象难免。5、多方介入商业地产,外行做地产开发进入商业地产领域的开发商非常多,造成恶性竞争,效益降低。具体表现为,普通住宅开发商转向商业地产开发;零售业向上延伸,开发商业地产;外资进入,通过各种形式來控制商业地产等。如果业态相同,价格相差不大,只能拼地段、拼管理和物业方面。直到残酷的洗牌后,真正生存下來和成熟起來的同类商业就只能那么几家,西宁电了城冃前就是这样现象,市场只能容两家,如果岀现第三家、第四家只能看谁的其
7、它方而,比如停车位、商户客源,商场装修档次、商场管理和物业服务等方而的优势拼比。6、不注重商业运营管理和商业物业服务管理西宁市目前进驻的全国知名商业物业管理公司几乎没有,全国五大行一个都没驻扎,拓虎08年为新千国际虫草大世界引入戴德梁行物业管理公司做虫草商场运营、物业管理顾问,也可能是是目前唯一一家知名物业公司进入西宁市场。商业地产成功是招商、销售、运营、物业管理等方而的成功,而其中一方而做不到位都可能让商业地产惨败。商业地产的钱会摇手的,一旦商场商户经营不最气,出现大量退铺现象,他会让你把
此文档下载收益归作者所有