商业地产策划的七个思考.doc

《商业地产策划的七个思考.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、商业地产的七个思考思考一:■■■VFX■1■>1商业定位很关键，是服务于本小区的，是辐射周边的，还是服务于全市的。如果是服务于本小区的，那么开门七件事，柴米油盐酱醋茶都有了，就没什么问题。如果是服务于全市的，那么差异化经营非常重要，北京东有燕莎、赛特，南有SOGO,西有双安、当代，北有北辰、漂亮，大家凭什么就去你那里，一定是有特别吸引人的地方。北京每年的固定消费人口大致维持在一定水平上，当然也有一定比例的增加。即使今年市场上增加了100万的商业面积，这个比例也会有太大的波动。实际上若要成功，还需要与现

2、有的商业去抢饭碗,那么肯定不是所有的都能吃饱,最终成为赢家的只有少数一部分。所以发展商做项戸吋，除了定位之外，还要考虑很多其他的东西。H前，在屮关村附近有一两个商业项H正在建设，在琉璃场附近有14万平方米的购物屮心在运作，白塔寺有一个30万的商业项n,而珠江帝景，总建筑面积90万平米，商业部分就占了30万，相为于上海新天地。业内人士估计，到2007年购物屮心、百货店及超市三种业态，新增的供应量就将达到300万平方米。如此巨大的体量供应，北京商业地产可能会出现过剩。思考二:开发商对已出售的商业物业需不需

3、要管理?现在，开发商的普遍心理是尽快将商业出手，至于出手之后，要不要进行商业物业的管理，有的开发商压根没想过，有的则是有心无力，因为在底商全部销售之后，所有权与经营权是完全归属业主的，开发商无权干涉。正因为如此，开发商缺乏对项F!的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。比如怡景园的老番街，当初定位于高档商业街，现在沦落为小商詁市场，人人影响了楼盘的高档甜牌形象和口后的升值潜力。这就是开发商不规划商业业态，致使进驻的业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好，大家都受损失的结

4、果。开发商甜牌受损失，楼盘的詁质下降，租金下降，业主和投资者未來不能获得高额稳定的租金收益，投资受损。由于商业地产涉及到两种业态，三个过程，关系到四方利益，事关重大，牵一发血动全身，所以，品牌开发商在岀售商业地产后，也i定要做商业物业的规划。商业与房地产开发是两个不同的行业，房地产商懂得房地产开发，却不懂商业；做商业的人，只懂商业，不懂房地产开发，造成了有的案例成功，有的不成功，主要是信息的不对称。开发商不应盲H的建设开发，应该先招商，让懂商业的人在开发前期加入进来，哪些地方该如何走线，该设计什么样的

5、结构等等，这样项H比较容易获得成功。涉及了三个过程，第一个过程是开发商开发项H,是以亿为单位来计算的，是开发行为。第二个过程是投资人把项H分割后买下，是以百万为单位来计算的,是投资行为。第三个过程是承租人租赁商铺，是以几十万为单位计算的，是一•种经营行为。三个过程屮，涉及的人、事和责权利颇多，应该有一个强有力的组织者、协调者。关系到四方利益，开发商、投资人、经营者，包括周边居住的业主都有利益。所以，开发商应该积极承担这一•角色，对商业物业进行统一的管理。关于所有权与经营权的问题，专家给开发商支了个招：

6、卖Z前要与买家签一个补充协议，限制他们在规定的业态范围内进行招租或经营。思考三：商铺二级市场承待建立H前，JL海住宅的二、三级市场已经建立并逐步形成了一、二、三级市场的联动，推进了住宅产业的发展，但商铺二级市场还没有出现。到底商铺二级市场有没有发展空间？“商铺二级市场的发展空间非常大，主要基于以下儿点原因：一是一般来说，同一地段的商铺价格应该是同一地段住宅价格的5—7倍，而H前只是2倍，有巨大的价格炒做空问，这个空间不是在一级市场实现的，必然要在二级市场实现。这就好比股票，不会在发行环节爆涨多少，而是

7、在二级市场炒出来的。因此，炒做空间决定了要有发达的商铺二级市场。二是上海70—80%的人是首次投资商铺，带来的问题是风险特别大，结果无论是好或不好，都会延伸出二级市场。如果好的话，就如同住宅的押旧换新似的，投资者想换一个更大更好的；如果不好，投资者就急于要出手。三是不动产投资只是投资的一个方向，不动产的优势在于高收益的同吋风险较低，但随着金融投资晶种的不断增多，投资者的投资方向有可能发生转变，就会把原来的投资殆种吐出来。”看来，如果说一级市场是“晴雨表”的话，那么二级市场就是“温度计”了，能更直接、更

8、准确地反映商业地产的价值。而上海金融业似乎更为敏锐，在嗅到了商业香味的同时，及早岀手，于去年推出了二手商铺贷款。建行上海分行推出的个人再交易商业用房贷款业务放宽了个人住房商业性贷款借款人最高贷款年龄限制和借款期限，规定最长不超过30年，年龄不超过70岁。思考四：商铺三级市场的开拓商铺的三级市场，即色租市场，是由杲地投资置业延伸岀来的。比如，外省人、外国人在北京投资商铺后，不可能有太多的时间去打理琐碎的事宜，而同吋投资者乂要求稳定的投资回报，这就需要屮介人