我国房地产宏观调控困境分析

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1、我国房地产宏观调控困境分析【摘要】为遏制房地产市场投机而造成的房价持续快速上涨，国家连续出台了一系列宏观调控政策。但其效果不尽如人意，究其原因在于我国特殊的国情以及复杂多变的宏观经济环境。本文就我国房地产宏观调控面临的困境进行了分析，并得出推广开征房产税和加强中低收入者住房保障应作为今后房地产宏观调控的两大重点的结论。【关键词】房地产宏观调控困境房产税住房保障近年来我国房地产业快速发展，房价持续快速上涨。为了稳定房价，保障居民的住房消费能力，促进房地产市场健康发展，中央政府连续出台了一系列调控政策，但效果不尽如人意。自2010年4月17日"新国十条”发布

2、以来，各地陆续实施了最严厉的调控手段一一限购后，有效地抑制了非刚性需求，为房价的下行打开了通道。但放眼长远，限购带来的负面影响也不可忽视，它在过滤非刚性需求的同时，必然会大大压缩房地产的总需求。因此，当前我们应该重新审视限购政策，逐步调整政策的着力点，在对过去的调控政策进行总结、分析的基础上，寻找未来房地产市场调控的有效途径。一、2003年以来房地产调控政策的简要梳理1、2003年初一2005年上半年，规范管理阶段2003年2月80,国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，旨在严格控制土地供应总量。2003年6月5日，央行出台

3、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，控制并且规范银行对房地产企业的贷款以及对个人的房贷。2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，明确商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌的方式。2、2005年下半年一2008年上半年，适度控制阶段2005年3月17日，个人住房贷款利率从即日起再次上调，宣布取消住房贷款优惠利率。2006年5月17H,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，称之为“国六条”。2

4、006年5月30日，国土资源部下发了《关于目前进一步从严土地管理的紧急通知》，坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定。2007年9月27日，央行发出《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了购买非首套住房的首付款比例和贷款利率，以抑制住房需求增长。3、2008年下半年一2009年底，大力发展阶段2008年12月20日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费;支持房地产开发企业积极应对市场变化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房价重拾涨势

5、，2010年2季度房价同比涨幅达到14%,为1998年以来的最高点。4、2010年初至今，从严调控阶段2010年1月7日，国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，强调合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，规定"家庭二套房贷”首付款比例不低于40%。2010年4月17日，国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%,并对外埠居民购房进行限制。2010年9月暂停第三套及以上购房贷款，并严格施行问责制。2011年1月26日，国务院召开会议，确定了八项政策措施（“新国八

6、条”政策），再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%,并从严制定和执行住房限购措施。2011年7月20日，温家宝总理在第164次国务院常务会议上，要求必须坚持房地产调控方向不动摇、调控力度不放松，促进房价合理回归。从中央对房地产调控的时间阶段上可以看出，我国对于房地产的调控具有多样性，同时采取了行政政策、财政政策、土地政策以及金融政策对房地产进行调控。每一次新一轮的调控政策都是在严密分析当前市场变化的基础上制定的，根据市场的反应，来决定调控的时机和力度。但纵观近几年房地产市场的震荡发展，虽然宏观调控政策对市场发展起到了一定的积极作用，但同时也产生了很多

7、负面影响，有些政策甚至成为房地产市场进一步发展的障碍。尤其是自2010年一些城市逐步实行限购政策以来，房地产交易量出现了较大幅度的回落，房价也呈现出稳中有降的趋势。从表面看来，这种变化是限购政策对市场交易形成的压制所导致的，符合了当前民众及政府对房价的期望。但房地产交易的萎缩也可能会带来整个行业的发展停滞，甚至会影响到众多的相关行业。因此，为避免整个行业的剧烈波动，需要有效把握调控政策的走向和时机。二、房地产宏观调控面临的困境1、宏观调控与地方政府之间的矛盾从税收上讲，目前正规税收方面，中央财政集中太多，地方政府留得太少，造成中央靠稅收，地方政府特别是市

8、县政府靠卖地、收费和融资的现状。其中，卖地收入成为地方政府筹集资金的一个越来越重