论我国农村宅基地法律制度建立策略

《论我国农村宅基地法律制度建立策略》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、论我国农村宅基地法律制度建立策略新中国成立之初我国是一个人口众多的农业大国，迄今为止依然是一个农民人口众多的不完全工业化国家。农村宅基地是农村集体组织按照一定标准，无偿分配给集成员体用于建造住房的集体所有土地，这是我国特有的一项土地制度。新中国成立以后，国家积极引导和实施土地改革，在"土改”中农民仍具拥有土地的所有权，当然包括宅基地所有权。自1962年“高级农业合作社”开始，中国农村土地才开始集体所有的道路，并逐渐的在全国范围内实现集体所有。这为现有的'‘宅基地”制度奠定了基础。一我国现行的农村宅基地法律制度1.我国1982年《宪法》规

2、定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。2.我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定:依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。1.2007年10月

3、1日起施行的《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。2.《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于集体所有，不能转让、买卖、出租和抵押。二、我国农村宅基地法律制度的弊端1

4、•缺乏宅基地使用权的强制登记制度，导致转让方与受让方的权利义务不够明确，产生纠纷。尤其在土地征收征用及房屋拆迁补偿及补偿费用方面表现尤为突出。2•农村宅基地的使用权规定不够合理，理论上为无偿无期限，这从长远来看不利于土地的保护与合理利用。3.我国法律虽未规定禁止农民买卖房屋，但却规定了城镇居民不得在农村购买宅基地。宅基地的转让，既涉及农民权益保护，又涉及农村经济发展和社会稳定，需要慎重对待。但是对宅基地使用权转让的限制太多了一点，不利于保护农民权益。随着城市化的发展，一些农户离开农村，到城市工作、生活，农村人口逐步减少，住房如果只能转让

5、给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，将使转让难度越来越大；无疑与城市化的进程是不相符的其次，城镇居民分配住房，是一种福利和社会保障，那么农民分配宅基地，也同样具有福利性和社会保障性。城镇居民可以自由出售自己的住房，并且所出售的价款比农村房产要高得多，农民却不能自由出售自己的房屋就存大很大的弊端了。4.农村房屋在继承与赠与中有关农村宅基地使用权的规定不够明确。继承人或受遗赠人在取得房屋所有权继而取得宅基地使用权后，当其拥有私人所有权的房屋因天灾人祸而灭失时，如地震、火灾、洪水等导致房屋倒塌，或房屋因年久失修成为危房需要拆除时，这时房

6、屋不复存在，其宅基地使用权也就不再存在，受让方是否有权重建存在着法律上的障碍。三、我国农村宅基地法律制度的完善1•建立农村宅基地使用权的强制登记制度农村宅基地使用权要流转就一定要规定宅基地使用权的登记制度。这一制度的建立可以使农村宅基地使用权人的权利得到明确，同时在宅基地使用权发生流转时，其过户登记可以使流转双方的权利得到明确的界定，同时也保障了农村房屋交易的安全及善意第三人的利益。农村宅基地的登记制度可以参照城市建设用地制度。2•明确规定农村宅基地使用权期限我国土地管理法规定，农村宅基地使用权巫启贤。之一规定不仅造成土地资源的浪费，而

7、且容易产生农村宅基地使用权纠纷。因此明确规定宅基地使用权限十分必要。参照城市的国有土地上的住房使用权期限是70年，农村宅基地使用权也可以设定为70年,同时可以参照《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。宅地基使用权期限届满的自动续期，也可以规定农民自己申请续期。3•法律禁止城镇居民到农村购置宅基地，但并不明确禁止城镇居民购买农村的住房从而取得宅基地使用权。可以通过缴纳一定的使用费等条件允许城镇居民获得农村宅基地的使用权。同时，农村集体经济组织在此必须发挥好监督管理的作用，以便于使宅基地得到合法的使用。4•可以允

8、许农民将房屋进行抵押贷款的担保。虽然我国的农村保障体系尚不完全成熟，但开放农村宅基地使用权的流转和抵押是大势所趋。可以这样规定，如果农民未能如期归还贷款，提供贷款的金融机构必须将房屋作价拍卖取得其价款，同时