宏观调控下的预算成本

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1、宏观调控步步紧，全面预算控成本•正略咨询——谈地产企业如何建设全面预算管理体系调控步步收紧，地产资金流转模式受到挑战从2009年下半年国务院颁布国四条，抑制投机性住房投资开始，屮央及地方的地产调控政策层出不穷，步步收紧，到日前为止陆续出台了包括新国十条、二套房认定政策、限购令、土地出止金在内的系列政策，并公布了闲置土地整理黑名单，提高了房贷比例及利率,覆盖了买地、建设、开盘、竣工等地产开发经营的主要环节。新政公布后，主耍城市住房市场交易虽:都出现明显下降，价格增长趋势也有所放缓，呈现维持缓慢增长或保持高位的态势。据最新公布的数据，上

2、周（10月18S-24日），35个城市小有20个城市商品房成交量环比下跌。其'I',15个城市跌幅超过10%。10大重点城市中，广州位居跌临之首，跌幅达69.61%,南京、武汉和北京紧随其后，跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%o新政对土地出让金的缴取管理更为严格，并多方限制下游投资需求，控制预售许可发放管理，对房地产企业的资金流转造成了较大压力，地产企业过去单纯依靠资金高速流转、粗放经营的盈利模式受到挑战，盈利空间也必将受到极大程度的挤压。虽然目前政策的实际执行情况和执行效果仍有待检验，但国家本次宏观调控的决心不容小

3、视，短期内宏观调控的力度将不会放松，市场的观望情绪也因此进-步加强。地产企业的销售情况普遍受到了较大打击，在这种情况下，资金流的紧张和危险可想而知。企业乐观有余，警惕不足，短期供求关系悄然转变与2008年地产宏观调控有所不同的是，本次调控中人多数地产企业对市场前景仍保持较为乐观的心态，这大约是基于两个原因：一是由于地产历次宏观调控，尤其是2008年來势汹汹的调控最终都以失败告终，地产企业已能在调控中保持较为平静的心态；二是由于2009年金国房价飞涨中各开发商已实现资金回笼，资金相对充裕，煎期内资金链仍町持续。但同吋也婆注意到，本次调

4、控的严厉程度远胜于2008年，且正是市场供应大幅推出的节点，短期供应关系止在悄然改变。2009年下半年，开发商开工项口普遍增多。2010年6月份,全国住宅新开工最达到1.9亿平方米。这些项目会在明年年中陆续竣工,导致届时商品住房供应集小推出。而另一方曲，投资需求的抑制，市场的观望情绪，将降低住宅的有效购买需求。在限购令及房贷政策不放松的前提下，投资需求虽然能够通过违规操作继续进行，但其规模已无法•调控前同日而语，主耍城市的投资需求将得到较大抑制。此消彼长Z下，用期住宅地产的供求关系将悄然改变，在调控不放松的前提下，未來住宅的价格走势

5、向卞调整的可能性骤然增加。外部环境尚未明朗，地产企业长期盈利不可持续不管木次调控的走势如何，我们可以看到，政府对于房价泡沫的打压决心空前，这是由于房价畸高给民众生活带来的彫响已经累及实业经济、危及社会稳定，相对于财政收入，这是更让政府关注的问题。因此，长期来看，房价再次重现前些年疯狂上涨悄况的概率已经人大降低。与Z对应的，是土地价格的居高不F,从年初调控开始，主耍城市的土地出让而积大幅西江，但土地岀让金额仍保持在较髙水平，并频频出现地王现象。1-9月份，北京、上海两地的土地出让楼面价格分别为4888.4471元/平米，与2009年平

6、均楼面价格相比，分别提高25.6%、16.8%。根据上市公司及各地公开的房地产开发成本，上地成本只占到不到30%,更多的利润空间被粗放的管理、频繁的变更、不必要的建安成本侵占，当地产行业可以通过快速的资金流转或坐等土地红利等方式实现较大利润空间的阶段里，成本的粗放管理服从于快速的项n推出，而未来在国家调控力度加强，监管手段常态化的背景下，捉升内部管理能力，向成本要利润，是房地产企业在调控屮获得生存并取得持续发展的必要措施。应对长期挑战，全面预算管理是控制成本的重要手段实施全而预算管理能够人幅提升地产企业的经营效率。强化预算管理可以使

7、地产金业从源头和总量上管好现金流，加强对现金流的动态管理与控制，提高资金使用效率，这对于融资和冋款难度趋人的地产企业来说非常关键。此外，全面预算管理作为一套在其他类型企业屮丿应用有效的管理工具，能够将企业成木管控、I」常经营、部门协调等关键问题融合到同一个体系中，有助于促进粗放扩张的地产企业提升自身管理能力。地产开发的特殊性导致全而预算推行困难。房地产企业是典型的资金密集型企业，开发投资额巨大,开发周期长,涉及资金额度大,风险高,外部竞争激烈,政策调控密集，这些特点都决定了企业经营屮的风险和变动较人，全而预算编制的准确性就难以保证，

8、如果执行不力，只会人幅增加各部门工作量，反而提高了人力成本，降低了工作效率。也因此，目前国内真正应用全而预算体系的地产企业为数不多。但全而预算管理同时也是地产企业未來应对竟争激烈、调控频密的必要手段。目询，包括绿城、中国水电建设开发集