房地产经济周期

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1、第九章房地产经济周期理论房地产经济学9/7/202119房地产经济周期理论经济周期的概述房地产经济周期的一般理论房地产经济周期的形成机制房地产经济周期的计量与监测9/7/202129.1经济周期理论概述经济周期理论的概念西方经济周期理论流派经济周期类型9/7/20213一经济周期的概念古典周期（古典波动型经济周期）是从经济总体水平的绝对值变动的角度加以衡量增长周期（增长波动型经济周期）经济总体水平的相对值变动的角度加以衡量，即在该周期内经济变量增长率上下变动，但经济活动总体水平并未绝对下降。经济周期阶段划分：四阶段：复苏增长、繁荣扩张（波峰）、萧条持平和衰退收缩（波谷）二阶段：高

2、涨（包括复苏增长、繁荣扩张）和低落（包括萧条持平和衰退收缩）9/7/20214二西方经济周期理论流派有效需求不足论（凯恩斯）纯货币理论（英.霍特里）投资过度论（哈耶克等人）消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）技术创新决定理论（熊彼特）心理预期论（庇古等人）9/7/20215有效需求不足论（凯恩斯）经济周期波动有效需求不足消费倾向资本预期收益货币流动偏好经济平衡发展国家干预9/7/20216纯货币理论（英.霍特里）经济周期波动货币数量的增减货币供应央行的货币政策9/7/20217投资过度论（哈耶克等人）经济周期波动生产结构失衡投资品过剩消费品减少投资品需求增加、投资品价格上升利率政策有

3、利于投资国家不能干预9/7/20218消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）居民过度储蓄经济周期波动消费不足经济平稳发展国家生产力的增长率必须与消费者收入增长率保持一致9/7/20219技术创新决定理论（熊彼特）创新生产要素重新组合垄断利润信用扩张和盈利减少经济衰退经济繁荣9/7/202110心理预期论（庇古等人）经济扩张人们预期乐观经济繁荣经济衰退人们预期悲观经济萧条9/7/202111三经济周期类型农业周期长波是经济“长周期”，又称“康德拉季耶夫周期”。每一个周期历时50年或略长一点。中波是经济“中周期”，又称“尤格拉周期”。每一个周期平均大约9年到10年短波是经济“短周期”，又称

4、“基钦周期”。每一个周期平均大约40个月。建筑周期又称“库兹涅茨周期”9/7/2021129.2房地产经济周期的一般理论房地产经济周期的概念房地产经济周期的阶段及表现各国房地产经济周期的长度房地产市场周期的阶段及表现房地产经济周期波动的类型9/7/202113房地产市场周期的阶段及表现传统房地产周期理论的主要内容分析房地产周期运动的新观念房地产市场的自然周期房地产市场的投资周期房地产市场自然周期和投资周期之间的关系9/7/202114传统房地产周期理论的主要内容在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保

5、持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。9/7/202115新入住空间的需求增加新建筑产生经济扩张持续增加新建筑供给新建筑超过空间需求超额建筑调整，需求减少新建筑开发量剧烈减缓需求开始增加并消化已有超额建筑回复供求均衡经济持续扩张9/7/202116分析房地产周期运动的新观念均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、永续的。从现代房地产周期研究看:就业机会增加与空间需求也不再同比增长；经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加在不确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变化的全盘了解

6、，而不仅是利用过去作预测9/7/2021173房地产市场的自然周期9/7/202118房地产市场的投资周期第一阶段：很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。第二阶段：少量资本开始尝试向存量房地产投资，后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。第三阶段：资本不断流向存量房地产和新项目的开发；当投资者最终认识到市场转向下滑时，开始减少对新增投资和存量投资，资本流量逐渐减少直至停止投资。9/7/202119房地产市场自然周期和投资周期之间的关系房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市

7、场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。9/7/202120房地产经济周期波动的类型长期趋势景气循环季节波动随机波动9/7/2021219.3房地产经济周期的形成机制房地产经济周期的影响因素房地产经济周期的形成机制房地产经济周期成因理论房地产经济周期波动的特点---时滞效应9/7/202122一房地产经济周期的影响因素内生因素收益率投资利率通货膨胀率外生因素政策因素、经济增长方式的转变、产业结构演进和城市化9/7/202123二房地产经济周期的形成机制内在传导机制